fbpx

Ринок землі відкрився: міфи, ціни на оренду та “ложка дьогтю”

7 Липня 2021
Поділитись

В Україні відкрився ринок куплі-продажу сільськогосподарських земель, який був під замком майже 30 років.

Який це дасть поштовх економіці? Як вже змінюються ціни на оренду? І який закон експерти називають “ложкою дьогтю” для земельної реформи?

У студії: Дмитро Ливч – керівник аналітичного відділу Центру економічного відновлення, радник прем’єр-міністра України та Олег Нів’євський – доцент Київської школи економіки, керівник Центру досліджень продовольства та землекористування. 

Андрій Федотов: Всім привіт. Це подкаст «Що з економікою», який виходить на Громадському радіо. Ми раз на тиждень беремо цікаву економічну тему і фахово обговорюємо її з експертами.

Темою сьогоднішньої розмови є найбільш резонансна реформа, яку обговорюють протягом багатьох років.

Юлія Мінчева: У вузьких колах.

Андрій Федотов: Так. І напевно те, що відбувалось у парламенті – увійшло в історію разом з усіма правками, намаганнями і перепонами для того, щоб ринок землі був прийнятий.

Це справді дуже складна реформа. І от з 1 липня нарешті починається нова епоха, можна так визначити подію в цій сфері.

Ми запросили двох гостей, які мають дуже пряме відношення до цієї події. І ми вітаємо їх з тим, що нарешті можна говорити не тільки про те, коли вона буде прийнята, а що це означає, як вона вплине на життя звичайних українців.

Сьогодні у нас в гостях Дмитро Ливч – керівник EasyBusiness, радник прем’єр-міністра та голова аналітичного відділу Центру економічного відновлення.

А також Олег Нів’євський – доцент КШЕ, керівник центру досліджень продовольства та землекористування. З вами Андрій Федотов з Центру економічної стратегії та Юлія Мінчева з VoxUkraine.

Дмитре, почнемо з того, що означає ця реформа? Хто нарешті зможе продати офіціційно, легально, правильно та по закону продати свою землю?

Юлія Мінчева: Я бачила в Держреєстрі, що вже є декілька операцій.

Дмитро Ливч: Так, в першу чергу хочу привітати усіх з відкриттям ринку землі. Можна довго сперечатись щодо моделей, більш консервативних та менш консервативних, ліберальних та взагалі не ліберальних…

Але це важливий перший крок, який робить Україна до відновлення прав приватної власності для українських землевласників.

Якщо говорити про земельну реформу, тут є два основні напрямки. Перший – це відміна мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення, яка є у приватній власності українських землевласників.

Яких на початку реформи було близько 7 млн, але за 20 років існування мораторію – 1 млн землевласників померли. Другий аспект – це земля, яка знаходиться у державній власності.

Тут можемо говорити про земельну децентралізацію та про повернення тієї землі, яку держава втратила протягом існування мораторію.

Що це дає для суб’єктів? В першу чергу, економічну свободу для українських землевласників. Також відновлення права.

Тут не говоримо про обов’язок продавати землю, а саме про право продати землю чи здати її за ринковою ціною оренди, чи право взяти кредит під заставу землі, обробляти землю та створювати додану вартість.

Якщо ми говоримо про бізнес, то з 1 липня українські фізичні особи зможуть купити до 100 га землі, юридичні особи – до 10 тис га землі вже з 2021 року.

Для бізнесу, в першу чергу, це можливість довгострокового планування своєї діяльності, а також залучення додаткових інвестицій до цієї ж діяльності.

Якщо ми говоримо про економіку, то це приріст ВВП, за різними оцінками значення варіюються.

Якщо говорити про консервативну модель – це близько 15 млрд доларів приросту ВВП за 10 років, тобто 1.5 млрд доларів в рік та менше 1% приросту ВВП в умовах консервативної моделі.

Якщо говорити про найбільш ліберальну модель – це близько 85 млрд доларів за 10 років, або в середньому 8-8.5 млрд доларів додаткового приросту кожного року, а це близько 4-5%. Але ми будемо працювати в умовах консервативної моделі.

Юлія Мінчева: Так, на цьому варто наголосити.

Дмитро Ливч: Але будемо прагнути подальшої лібералізації ринку. Т

ому що від неї виграє абсолютно кожен стейкхолдер: землевласник зможе максимізувати вартість свого активу; бізнес зможе залучити більше інвестицій, і відповідно отримати кращий доступ до фінансування; держава зможе максимізувати економічний ефект.

Андрій Федотов: Можете пояснити нашим слухачам. Тому що я впевнений, що серед тих, хто нас слухає, багато людей, які мають право купити та продати землю.

Отож, яким чином цим правом можна скористатись? Яка зараз є процедура відповідно до нового законодавства?

Дмитро Ливч: Насправді українці отримали право купівлі землі сільськогосподарського призначення тільки сьогодні.

Продавалась земля ОСГ, продавалась земля для будівництва та іншого цільового призначення, але щодо землі сільськогосподарського призначення – ринку не було.

Тобто, кожна фізична особа зараз може знайти землевласника, який хоче продати свій пай і купити його за ринковою ціною. Це дійсно та зміна, яка відбувається з сьогоднішнього дня.

Юлія Мінчева: Тут у мене інше питання. На Vox сьогодні вийшла стаття, яку я звісно анонсую, про міфи довкола ринку землі. Тому що мораторій зняли, а міфи існують далі.

Там ми пояснюємо чому чорноземи не вивезуть з України, або про те, чому ринок не дозволяє в тіньовому форматі продавати землю, чи дозволяти користуватись не на ринкових умовах, таким чином підживлюючи корупційні ризики.

І одне з питань важливих, яке точиться, і воно насправді має підґрунтя, це про те, чи зможуть малі фермери викупити землю? Чи де взяти гроші, щоб її викупити?

І як взагалі реформа може допомогти середнім фермерам, та як зміниться ситуація для них? Олеже, можете прокоментувати, будь ласка?

Олег Нів’євський: Це насправді не просте питання. Воно достатньо комплексне. І тут варто відповісти на питання, хто такі малі фермери? За нашими даними, які ми проаналізували, дрібні та малі фермери – це виробники, які працюють переважно на своїй землі.

Тобто співвідношення землі, яку вони мають в оренді і власної землі – в середньому 85%, а 15% – вони орендують.

Це достатньо умовні цифри. Але факт в тому, що переважно вони працюють на власні землі. І тут звучить питання, чи потрібно їм цю землю купувати?

Тобто воно не таке актуальне, як для середніх та великих виробників. Звичайно, що вони матимуть бажання викупити орендовані паї, але за потребою та масштабом це не стане дуже великим процесом.

Друге питання стосується щодо доступу до фінансових ресурсів. Так, для дрібних фермерів доступ до кредитних ресурсів – це проблема. Але тут теж є цікава річ, ми говоримо про те, що було раніше, курка чи яйце?

Тому що для малих фермерів доступ до кредитних ресурсів завжди гірший при будь-яких розкладах, тому що банкам набагато комфортніше працювати з одним боржником, який має 10 тис га, ніж з сотнею боржників по 20 га.

І це стосується масштабу, банкам вигідніше працювати з великим бізнесом. І середні та великі фермери для них набагато привабливіші.

Чим цю ситуацію може виправити малий фермер? Маючи заставу. І саме наявність застави допомагає отримати кращий доступ до фінансових ресурсів.

І ми говоримо про те, що маючи ринок землі, ми будемо мати землю, як гарну тверду заставу, яка допоможе покращити доступ малих фермерів до фінансових ресурсів.

А без цього ринку, звичайно наївно це думати, що фермери зможуть отримати цей фінансовий доступ, і найкраща застава не використовувалась продуктивно для отримання фінансових ресурсів. Тому тут досить складне питання.

В частині того, що може зробити держава… І вона зараз фактично це робить. Це зменшення кредитного ризику при фінансуванні комерційними банками малих та дрібних фермерів.

І ось я чув, що було голосування в другому читанні за законопроект Про створення фонду часткового гарантування кредитів. І такий інструмент фактично зменшує та полегшує доступ до кредитування малих сільгосвиробників.

І створення такого інституту буде полегшувати доступ до фінансування.

А зараз важко говорити, тому що дехто говорить, що вони не мають фінансових ресурсів, а дехто просто на хвилі певних настроїв може так говорити.

Тут потрібно дивитись на кожен кейс окремо. З іншого боку, якщо говорити про дизайн, те про що говорив Дмитро.

То він наразі на вигоду саме дрібних фермерів. І для них зараз гарний час купувати землю, якщо вони звичайно мають ресурси її купувати.

Тому що наша земля недооцінена, її вартість обов’язково буде зростати. І лише зараз створений доступ для можливості купівлі землю.

Андрій Федотов: А скажіть чи це вплине на вартість оренди землі? Тобто чи матимуть орендатори, при запуску ринку, витрачати більше коштів на поточні витрати?

Юлія Мінчева: Або не вони, а ті хто орендують цю землю?

Олег Нів’євський: Вартість оренди і під мораторієм зростає шаленими темпами, з 2015 року до сьогоднішнього дня вартість оренди зросла втричі у доларовому еквіваленті.

Головною причиною цього, як на мене, ж те, що ринок повірив, що мораторій буде скасований і трішки інкорпорував цю інформацію в ціни. Ціна на оренду буде зростати в будь-якому випадку.

Тому що на це є серйозні фундаментальні чинники, не просто скасування мораторію, а також те, що земля – це фіксований ресурс, а попит на продовольство зростає.

Продуктивність доволі низька в порівнянні з іншими конкурентами, а зростання продуктивності 100% буде.

Буде зростати і вартість землі, тому що вона вираховується з продуктивності ведення бізнесу на цій землі. А про те, що мораторій може сюди додати?

За нашими розрахунками, в цьому дизайні до 10% вище тренду, які є на ціни оренди.

Андрій Федотов: Дмитре, у мене питання до вас. Закон, який запускає ринок землі – це тільки частина великої законодавчої інфраструктури, яка пов’язана з цією реформою.

Існує дуже багато міфів, залякувань і та противників ринку. Основні тези стосують того, що «скуплять усю землю», «рейдери вимагатимуть у власників продати землю» та ще щось.

Чи є наразі законодавчі запобіжники для запобігання таких процесів? І взагалі, що з того, що мало бути прийнятим, ще не прийнято, але важливе для повноцінного ринку?

Та ефект про який ви та Олег казали був відповідним.

Дмитро Ливч: Почну з простого. Є низка законопроектів, які були прийняті. Це рамковий законопроект, який прийняли минулого року. Плюс інші два закони, які теж дуже важливі.

Перший з них – це 2194 «Про дерегуляцію земельних відносин». Другий – 2195 «Про електронні аукціони».

Теж законопроект «Про фонд часткового гарантування кредитів», безперечно, один з найкращих законів, який надає можливості отримання кращих кредитів малими фермерами.

І тут повністю погоджуюсь з тезою Олега про те, що дійсно малий бізнес має гірші умови для кредитування: через відсутність кредитної історії; в деяких випадках невміння чітко планувати бізнес процесів наперед; і через відсутність такого масштабу, як у великих компанія.

Відповідно транзакційні витрати для комерційних банків є набагато вищими для обслуговування менших корпоративних клієнтів, ніж більших.

І якщо відповідати на другу частину вашого запитання про міфи та стереотипи, їх існує дійсно багато. Говорили про те, що іноземці куплять усі землю, а насправді іноземці не зможуть купити землю, як мінімум до проведення загальнонаціонального референдуму.

Я не є прихильником референдуму стосовно вирішення питання доступу іноземців, але такий запобіжник існує.

Нам потрібно пережити цей період, коли публічне сприйняття земельної реформи зміниться. А воно вже змінюється, принаймні в експертному середовищі.

І наразі не спостерігається така ситуація, як в 2015 році, коли розмови про земельну реформу лише розпочинались. Зараз баланс в сторону проведення цієї надзвичайно важливої структурної реформи для країни.

Якщо ми говоримо про інший ризик, а саме про консолідацію землі в руках агрохолдингів. Так консолідація відбулась на ринку оренди ще в 1990-2000-х роках, коли успішною стратегією для будь-якою великої аграрної компанії було масштабування горизонтальне, а не вертикальне. Тоді накопичувались земельні банки, тоді вартість оренди була низькою… Зараз, після відкриття ринку землі, по-перше, немає можливості купити землю для юридичних осіб, а по-друге – це економічно не ефективно. Тому що вартість оренди зростає і бізнесу потрібно шукати нові стратегії.

Це може бути стратегія вертикальної інтеграції, може бути кластеризація, якщо це малі компанії, або створення кооперативів.

Також це може бути вихід на нові ринки, або створення продуктів з високою доданою вартістю чи високо маржинальних. Тут є абсолютно велика кількість стратегій, які компанії можуть застосовувати після запуску ринку землі.

Але ті міфи та стереотипи, які існували щодо скупки землі – не мають жодного економічного сенсу. Крім того, є достатня кількість запобіжників, які дозволять унеможливити такі ситуації на ринку землі в Україні.

Повертаючись до питання вартості оренди, вона дійсно буде зростати. Можливо не так швидко, як вартість землі. Цьому причиною є те, що Україна поки що mature market, тобто зрілим ринком, як країни Західної Європи.

І якщо аналізувати співвідношення ціни землі до вартості оренди – воно набагато вище в країнах Західної Європи, ніж в країнах, що розвиваються, наприклад, Центрально-Східна Європа.

І коли український ринок землі ставатиме більш зрілим – це співвідношення зростатиме, і відповідно ціна на землю теж.

Хоча за період останніх 4 років, як влучно відмітив Олег, вартість оренди дуже сильно зросла. Незважаючи на те, що статистична інформація поки що залишає бажати кращого.

Юлія Мінчева: Хочу сказати те, що це абсолютно революційна подія, яку ми всі наближали, як могли. І для того, щоб зрозуміти весь масштаб зміни, хоча я була незадоволена тим дизайном, який ухвалили в кінцевому рахунку.

Але потім зрозуміла, що насправді дуже добре, що ухвалили просто скасування мораторію. Тому що в 2016 році лише 7 депутатів проголосували – проти.

Сьогодні проголосувало більше, а також побили в Раді одного депутата, який голосував за скасування. І це показує політизоване напруження в суспільстві, яке нікуди не ділось.

Воно зменшується, але все рівно гальмуватиме реформу саму по собі.

Тому послухайте наш подкаст і перекажіть своїм дідусям та бабусям, хто точно має паї, що зовсім не обов’язково їх зараз продавати. Але вони на цьому можуть виграти та заробити.

Питання стосується іншого, що ще потрібно зробити та ухвалити, аби ринок запрацював? Які є наступні кроки? На що тепер концентрується ваша увага, як дослідників та адвокатів цієї реформи?

Яка ситуація з Держгеокадастром, і чи ми знаємо тепер про землі, які ще 2-3 тому не були на обліку та повертаються з сірої зони? Дмитре, Олеже, хто з вас хоче прокоментувати?

Олег Нів’євський: Для нормального функціонування ринку особливих перепон немає. Є робота технічного характеру, яку варто зробити, а також робота фінансового характеру.

Ми весь фронт робіт, який потрібно зробити по земельній реформі, разом з Міністерством аграрної політики і продовольства ми написали, а зовсім нещодавно опублікували його.

Це називається Білою книгою, або Стратегією реформи. І вона знаходиться на сайті КШЕ, а також на сайті Міністерства. Ми її презентували під час Форуму «Земля-2030».

Там є 7 стратегічних напрямків, але це більше технічна робота, яка спрямована на покращення обміну інформацією між різними постачальниками геопросторових даних налагодився.

Перш за все між кадастром та реєстром прав, щоб була проведене робота над інвентаризацією земельних ресурсів; також виправити помилки в кадастрі; також розбудовувати систему моніторингу земельних відносин.

В цілому це зводиться до того, щоб налагодити достатньо динамічний обмін інформацією, щоб можна було отримати більше інформації про геопросторові дані та мінімізувати кількість помилок.

Робити цю інформацію більш доступною та якісною, тому що це буде вигідно усім, а безпосередньо учасникам ринку.

Інший аспект про який я згадував – це фінансова складова. Ми повертаємось до питання допомоги малим фермерам. І це стосується в першу чергу запровадження Фонду часткового гарантування кредитів.

Якщо приблизно оцінювати по об’єму роботи, то там потрібно рік напрацювань, якби уже сьогодні ухвалили цей законопроект.

І ще один аспект – це перебудова державної підтримки для потреб саме дрібних фермерів. Це також достатній запобіжник для стимулювання конкуренції між великими, середніми та малими підприємцями.

Тому що на моє переконання, запобіжники типу «100 га» чи «10 тис га» – вони не досить хороші, тому що їх можна обійти. І це в принципі і показує практика.

Кращим запобіжником є проста допомога у доступі до фінансування, а також в доступі до капітальних інвестицій. Щоб вони мали змогу на рівних конкурувати з середніми та великими виробниками.

Тому і рекомендація чи напрямок полягає в тому, що далі потрібно працювати над програмами державної підтримки. По-перше, щоб просто їх спростити та заточити для потреб малого фермерства, а не так, як зараз у нас відбувається.

Що фактично тим чи іншим способом все потрапляє в кишені середніх та більшості великих виробників.

Малі виробники в більшості отримують небагато. А потрібно збільшувати вигоду насамперед дрібних виробників.

А суспільні блага більше фінансувались в аграрному секторі: аграрна освіта, санітарні заходи, дослідження, підтримка кадастру та інформаційної системи.

Тому що це блага від яких вигоду отримають усі, а не окремі учасники ринку.

Одним словом, кому цікаво детально познайомитись, запрошую всіх на сайт КШЕ де є детально розписаний документ щодо стратегічних напрямків, кроків, дат та інших важливих речей, які потрібно робити.

До речі, ця стратегія була в узгодженні в Національною стратегією економічного розвитку над якою безпосередньо працював Дмитро.

І основні напрямки, які закладені в Національній економічній стратегії – також там є, між собою узгодженні та працюють в одному напрямку.

Юлія Мінчева: Це великий прогрес для України. Дуже рада чути, що з десяток стратегій та білих книг, які ухвалюються постійно, нарешті щось синхронізоване. Навіть більше того – знаходиться в роботі. І будемо сподіватись далі буде реалізовано так, як там і записано.

Андрій Федотов: Дмитре, а як ви оцінюєте ефект з точки зору відновлення економіки? З тієї точки зору, що це допоможе відновитись після кризи? І в наступні роки наскільки це покращить прогнози, які були щодо відновлення економіки?

Можливо за цей час щось варто зробити, щоб ефект від цієї реформи був вищим? А українці, які навіть не мають прямого відношення до землі, відчували, що справді відбувається важлива реформа та відчували покращення від неї.

Дмитро Ливч: В першу чергу потрібно реалізувати ініціативи передбачені в дорожній карті, яку розробив пан Олег. Друге – потрібно продовжити комунікаційну кампанію щодо того, які вигоди земельна реформа приносить для України, українських землевласників та бізнесу, який працює в Україні.

Тому що такі реформи мають бути незворотними.

Третє – потрібно активно працювати над залученням різного роду фінансових інструментів, які дозволять фермерам отримати доступ до фінансування, та в тому числі збільшать інвестиції в українську економіку. Це якщо ми говоримо про короткострокову перспективу.

Якщо говорити про довгострокову перспективу, то подальша лібералізація ринку, а також нейтралізація тих обмежень, які зараз закладені – дозволить пришвидшити економічне зростання.

Якщо згадувати про економічне відновлення, то дійсно Урядом минулого року була прийнята програма стимулювання економіки, яка передбачала комплекс заходів. Наразі прийнята Національна економічна стратегія. Земельна реформа є однією з ініціатив, які приносять найбільший приріст ВВП після їхнього запуску.

На база Центру економічного відновлення плануємо організувати захід, а саме презентацію результатів економічного моделювання, які розроблялось з пріоритезацією ініціатив.

І саме земельна реформа входить в десятку ініціатив, які дозволять стимулювати економічне зростання в Україні.

Темпи цього економічного зростання, згідно до прийнятої стратегії, є досить високими та дозволять подвоїти ВВП за наступні 10 років, як мінімум за реалізації комплексу ініціатив.

А в стратегії порядку 100 ініціатив, які були розраховані, а земельна реформа одна з них.

Але не потрібно забувати про наскрізні ініціативи, які стосуються іноземних та внутрішніх інвестицій, про міжнародні партнерства та торгівлю, або міжнародну економічну політику взагалі, про регіональний розвиток, розвиток підприємництва, про фундаментальні ініціативи: дерегуляція та зменшення ролі держави в економіці, а також секторальні ініціативи.

Тобто увесь цей комплекс буде спрямований на відновлення української економіки, а також стрімкий розвиток в перспективі 10 років.

Олег Нів’євський: Хочу додати ложку дьогтю до цього всього. Нагадаю, що скасування мораторію – це велике досягнення. Хочеться продовжувати цей парад перемог, але чомусь його не вдається продовжувати.

Тому що на днях в добре чутному в інформаційному просторі законопроекті 5600 – такий місткий документ з податковими новаціями.

І тут йде мова про мінімальне податкове навантаження на кожен гектар землі. Тобто, що ми маємо?

З одного боку уряд відкриває ринок, а з іншого – на звичайних людей, тому що в переважній більшості це стосується дрібних землевласників – вивантажують більші податки.

І це дуже велика ложка дьогтю, яку ми маємо зараз. І це є стимулом проти того, щоб люди працювати на своїй землі та паях.

Логічно припустити, якщо ти будеш змушений платити більше податків з паю на якому ти працюєш, то тоді у тебе зростають стимули не працювати на ньому, а віддавати в оренду середнім чи великим агрофірмам. І на мою думку, це дуже погана ініціатива.

І перед тим, як приймати такі речі, то краще пройти декілька раундів публічних дискусій, перш ніж виносити такі питання в Раду.

Юлія Мінчева: Кожне рішення має проходити декілька раундів публічних дискусій. У мене теж звісно є побоювання щодо того, чи декларовані зростання не реалізовуються тоді, коли дизайн не такий, як має бути. Зокрема, ми вже бачимо, що в консервативному дизайні не буде зростання у 4-5%, а це якраз стимул до того, що варто дивитись яким чином ми іплементуємо різні ініціативи, та не забувати про загальні базові речі: верховенство права, публічні дискусії та інтереси українців, а не окремих кіл.

Ми буде завершувати. Це був щасливий, успішний та святковий випуск присвячений запуску ринку землі. Будемо прицільно спостерігати за ситуацією в наступних випусках подкасту та сподіваємось, що додатковим податком не будуть нікого обкладати. З вами були Юлія Мінчева з VoxUkraine.

Андрій Федотов: І Андрій Федотов з Центру економічної стратегії. Почуємось за тиждень.

X