11. Ринок землі: чи спрацюють обмеження?

Подкаст на Громадському радіо із VoxUkraine. Цього разу говоримо про ринок землі та що з ним відбувається. Чому під час коронакризи важливо говорити про ринок землі? Які важливі законопроекти, крім обміну землі, ще прийняті? І чому земельна реформа – це не тільки про економіку?

Гості студії:

Олег Нів’євський – професор KSE та ексрадник Кабміну з економічних питань. 

Олексій Мушак – колишній народний депутат  (МФО «Єврооптимісти»).

Як зараз буде працювати ринок, враховуючи всі обмеження? Він має почати працювати тільки з липня 2021 року, діятиме обмеження в 100 га, лише через 2 роки після цього землю продаватимуть юридичним особам, не дозволено продавати іноземцям або державну землю тощо.

Олег Нів’євський:

Хоч це поки і виглядає як ринок без ринку, але є і позитивні моменти. Це історична подія, яку ми чекали вже дуже давно. Вона, серед іншого, відкриває дорогу до співпраці з МВФ, що допоможе нам легко пережити сучасну кризу. Окрім того, такий обмежений ринок врешті запустить і весь ринок. Наприклад, банкам, за цим законом, дозволено брати землю як заставу за невиплачені кредити, це дуже позитивний момент. Таким чином, він дозволить банкам підготуватись і, зрештою, розкрити оцей іржавий механізм до того, коли юридичні особи зайдуть на ринок. Все це дуже важливі зміни. 

Обмеження, про які ви говорили, звичайно, дуже гальмують всі процеси. Це як вистрілити собі в ногу. Але, на прикладі міжнародного досвіду можемо сказати, що ці обмеження легко обходять і не треба бути генієм, щоб оминути ці закони. Проте, навіть у такому випадку, через обмеження постраждають продавці: обмежений попит не дозволить власникам паїв продати землю за її реальною ціною, а заборона продажу державних і комунальних земель буде мінусом для сільських громад. Чим менше вони мають можливість розпоряджатись землею, тим менше можливостей для них розвиватись. Скажімо, якщо в сільську громаду зайде якийсь інвестор і захоче зробити промислове виробництво (а не вирощувати сільськогосподарські культури), потрібно буде змінити цільове призначення землі. Цього зробити не можна. Але чому не продати землю інвестору? Держава матиме від цього робочі місця, інвестиції, податки –  в чому проблема? 

Олексію, як ви почуваєтесь після того, як нарешті було ухвалено рішення? Чому ринок землі був настільки складним психологічно і політично рішенням? 

Олексій Мушак:

Я наполегливо займаюсь і добиваюсь цього вже 3 роки, тому зараз у мене такі емоції, ніби я підкорив гору. А краще цієї гори може бути тільки інша гора. 

Ринок землі – це складна історія, я можу довго про неї говорити. Земельна реформа, насправді, не про економіку. Її в парламенті повинен був просувати не аграрний комітет, а умовний комітет з гуманітарної політики, який раніше називався комітет “Релігії, культури, духовності”. Чому? Вся історія українців пронизана землею – від наративу про рідну матір-землю, до повісті Кобилянської і найбільш титулованого українського фільму – “Земля” О. Довженка. Таким чином формується загальний концепт і уявлення надважливість землі. Через це, питання землі – це не про розвиток, інвестиції або економіку. Це така собі священна гора, як, наприклад, у індіанців, на яку не можна ступати, бо буде покарання. І не хвилює те, що на цій горі є срібна копальня, за рахунок якої весь народ зможе жити дуже добре.

Аналогічна ситуація і з земельною реформою. Чому не можна було приймати ринок землі? Тому що як тільки ми його ухвалимо, відкриється ящик Пандори і всі страшилки, пов’язані з земельною реформою, справдяться. Логіка така: ухвалимо реформу – землю розкуплять. І ніхто при цьому не каже, що люди отримають гроші, права, і немає такої країни, де землю б одразу масово продали, що, за статистикою, на рік буде продаватись тільки 3-5%.

І друга складова – історична. Умовний українець завжди був обезземелений, він завжди прагнув цю землю, але ніколи її не отримував. В нашому масовому уявлення земля була у панів, у шляхти. А шляхта – це примус, а примус ми не сприймаємо як форму управління.Тому реформа не сприймалась, бо, в якомусь сенсі, прирівнювалась до примусу. На наш світогляд добре лягала концепція про іноземців, які прийдуть та скуплять землю, поставлять вишки і розстрілюватимуть наших дітей, а ми не зможемо ходити, де звикли. 

Це історія з міфами, і це причина, чому на 100% не спрацювала жодна кампанія за ринок землі. Всі вони говорили з раціо, говорили аргументами і цифрами. А противники говорили емоціями, і це заходило. 

Давайте поговоримо про обхід законів, який може бути. У нас зараз є обмеження про те що 1 фізособа може продати чи купити 100 га. Хто і як це контролюватиме?

Олексій Мушак:

Закон 2178-10 має певні положення, які вносять зміни в 4 інші закони, пов’язані з реєстрами. Вони зроблені заради синхронізації реєстрів на законодавчому і виконавчому рівнях. Це означає, що система не пропускатиме угоду. Тобто фізособа матиме ідентифікаційний код, до якого можна буде прив’язати скільки вона має землі і поставити обмеження. Тому проблемним це не буде.

Олеже, які зараз є на розгляді законопроекти, обов’язкові для роботи ринку землі? І які ще треба буде ухвалити?

Олег Нів’євський:

Це дуже важливий момент, тому що всі фокусуються на законопроєкті про обмін землі. Насправді ж закон про земельну реформу доволі обширний і всеосяжний. Його намагаються зробити прозорішим, щоб уникати транзакційних витрат, і було менше ризику для корупційних зловживань, а також щоб він допомагав тим, кому на цьому ринку потрібна допомога. Загалом він складається з 6-ти законопроєктів: 

Законопроект 2194 про земельну децентралізацію. Він передбачає, що держземлі переходитимуть у комунальну власність сільських громад, а розпорядження землею буде перейде від держгеокадастру (доволі корупційного органу) на земельний рівень. За рахунок цього нівелюватиметься корупція в земельних відносинах.

Законопроект 2195 про земельні аукціони. Всю держземлю можна буде продавати і віддавати в оренду лише на електронних аукціонах. На жаль, відповідно прийнятого закону, поки можна говорити хіба що про оренду. Побачимо, як буде ладі, але це дуже важлива річ.

Законопроект 3205 про фонд гарантування кредитів. Він має дати малим фермерам і всім дрібним сільгоспвиробникам доступ до кредитування. Зараз безпосередньо банки не дають кредитів малим виробникам, їм не цікаво з ними працювати. Відтак, вони позбавлені фінансових ресурсів для конкуренції на рівні з середніми та великими виробниками за купівлю тих самих держ земель. Земля у них у власності, але вони не можуть її використати як заставу, для того щоб зробити продуктивні інвестиції вже більше ніж 20 років.

Тому коли у нас питають, чому фермерство не зростає – тому що мораторій. Немає системної власності і грошей, за рахунок яких йому зростати. Для порівняння – у Штатах ринок кредитування під заставу сільгосп землі складає $90 млрд., а у нас круглий 0. 

Законопроект 3295 про аграрний реєстр. Це буде таким собі інформаційним хабом, де збиратиметься інформація про сільськогосподарських виробників і потім може використовуватись банками, наприклад, для кредитування. Це дозволяє досить достойно і прозоро монітори держ підтримку і краще розуміти, що зараз відбувається в аграрному секторі.

Законопроект 2370 про національну інфраструктуру просторових даних. Передбачається вільний доступ до кадастрових даних по принципу одного вікна. Якщо ви хочете дізнатись, що там відбувається, просто користуючись інфраструктурою, ви отримаєте повну інформацію. І не треба бігати від держгеокадастру, до ДАБІ і тому подібне. Нічого окремо будувати не будуть, просто система генеруватиме в собі данні з усіх можливих джерел, щоб можна було потім цим користуватись. 

Законопроект 2280 про просторове планування. Це дуже важливо для розбудови сільських громад в умовах децентралізації. Йдеться про більш прозоре управління земельним ресурсом безпосередньо на місцях.

Варто також зазначити про заходи Мінекономіки – розбудову системи моніторингу земельних відносин, щоб в режимі реального часу відслідковувати всі транзакції, що відбуваються з землями. Ми в КШЕ розробили 2 пілоти системи моніторингу, де збирали офіційні дані з шести держорганізацій. Такий моніторинг робить всю систему прозорою. А де більше прохорості, менше корупції.

Не менш важливо і переосмислення державної підтримки, яке зараз непомітно відбувається. Дискусія вже переходить у площину необхідності допомоги малим сільгоспвиробникам, а не середнім чи великим компаніям, на які зараз заточена держпідтримка. Це теж важливий запобіжник на земельному ринку – можливість конкурувати малим виробникам.

Питання до Олексія. Згідно закону, орендарі, що працюють на землі і мають право користування не пізніше 2010 року, викупають пріоритетну землю, з відтермінуванням до 10 років, за ціною нормативної оцінки і без проведення торгів.

Олексій Мушак:

Це державна земля і мова йде про 560 тис. га землі, які були роздані в так зване постійне користування. Люди за цю землю не платять оренди, а платять 300 грн податку, це була така форма підтримки аграріїв. Ціна такої підтримки – актив, який коштує млрд. доларів. Цей актив аграрії матимуть змогу купити не за $1 млрд., а за $500 млн. з відтермінуванням на 10 років. Це означає, що вони отримують землю у власність, якщо платитимуть нормальну ринкову аренду. 

Наші фермера, насправді, отримують значну підтримку, зокрема мають невелике податкове навантаження. Але поки земля була не у власності, вони вирощували технічні культури. А по факту, коли ми говоримо про малих фермерів, вони не мають конкурувати з великими виробниками, вони мають займати різні ніші. Зараз середні і великі фермери використовують, зокрема, супутники, автопілоти, по яким трактори обробляють землю з точністю 3 см. 

Так, агросектор, насправді,  давно не є зашкрубілим, він дуже інноваційний.

Олексій Мушак:

Так, але, на жаль, це нікому не цікаво, знову-таки, через культурну історію. В українців розуміння фермерства сформувало французьке або італійське кіно 70-х років – така собі сільська dolce vita. Реальність, натомість, в тому, що фермерство зараз дуже автоматизовано. Наприклад, середні фермера використовують не коней, а ДжонДіри (John Deere -американська компанія, яка виробляє, зокрема, сільськогосподарське обладнання), і вони не є чимось рідкісним для українського фермерства. Більше того, якби зараз не була проведена земельна реформа, аграрка просто не генерувала б робочі місця. Через 5 років використовуватимуть безпілотники, дрони, автопілоти і в тракторі вже ніхто не буде сидіти. Це світова тенденція, і українська аграрка від неї не відстає. Тому потрібні нішеві історії для того, щоб побороти оці “стереотипи” про фермерів.

А наскільки обмеження в 10 тис. га через 2 роки для юридичних осіб наближає нас до інноваційного світу, до інвестицій, розвитку?

Олексій Мушак:

Найбільша дискусія полягала в обмеженні к-ті продажу землі. Як на мене, 200 тис – це теж достатньо. Але тут, знову маємо накладання цього культурного шару. Логіка така: в українців землі не було, а у кого вона була – ворог, панич, + в СРСР всі мали по 6 соток. Отже зараз, навіть 1000 га в одних руках виглядає якимось жахом і жити з тим неможливо.

Та якщо дивитись на економіку, 10-20 тис., чи навіть 100 тис. – це не є загрозою [монополізації] для України. В нас же землі неміряно, більше, ніж у будь-якій країні Європи, а землі сільськогосподарського призначення більше, ніж в половині країн Європи, разом узятих. Навіть у Польщі в 3 рази менше аграрних земель. Тому немає сенсу копіювати їхні обмеження. 

Технології можна використовувати при будь-якому об’ємі землі. Але для розвитку треба мати нормальний масив у власності.

А який нормальний масив? Як він відрізняється, залежно від сільгоспкультур та господарств?

Олексій Мушак:

Наприклад, у нас є агрохолдинги (які всі критикують), вони побудували хороший бізнес, експортують, вони сучасні, дають роботу, платять податки. Якщо обмеження у 200 тис. га заборонили, то, як на мене, навіть 50 тис. є прийнятним.

Мало хто розуміє, що 10 тис. га – це 0.001% від всієї землі в Україні. Це мізерна концентрація, яка не несе небезпеки. Зараз у нас є монополія на все,  куди не подивись: телебачення – маємо 4 великі канали; мобільний зв’язок – монополізований; газ, енергетика – теж. Скрізь, крім аграрки, є монополія, і всі з цим нормально живуть. А в питаннях землі вмикається наш історичний наратив про безземелля і маємо результат. 

Хотіли б також згадати про скасування правки щодо 35% земель у одного власника у одній громаді. Вона не потрапила у фінальний законопроект. Які є ризики, чи треба буде повертати на доопрацювання?

Олег Нів’євський:

Продовжуючи Олексія, я ще хотів би назвати ще одну проблему нашого суспільсьва – тотальний брак критичного мислення. Особливо це претензія до наукового співтовариства, яке підтримувало наших опонентів. Що ми чули про обмеження землі? “Давайте подивимось на Італію, Польщу, Америку – на когось”. А піти далі і порівняти, яка там була запроваджена практика, що насправді працювало і не працювало, які з цього можна зробити висновки – люди лінуються. Якщо належним чином зробити цю роботу, то можна побачити що обмеження в 100-500 га не працюють, навіть у європейських країнах. Знаходять методи обходу, спотворюється економіка, утворюються додаткові транзакційні витрати і від цього всі втрачають. 

Може працюватице обмеження в 35% від територій громади. Адже земельний ринок – це локальний ринок, в першу чергу. Грубо кажучи, те, що відбувається в Донецькій обл. нецікаво тим, хто працює в Закарпатті і важливо те, що відбувається навколо мене в територіальній громаді. Там важливо забезпечити певну конкуренцію. 35% – це стандартна границя в антимонопольному законодавстві, яка працює на продуктових ринках і має працювати на рівні територіальних громад. Згідно статистичних даних, у багатьох територіальних громадах є орендодавці, тобто виробники, що мають більше 35%, поки що у використанні, а не у власності. Це може бути тою річчю, яку треба повертати в законодавство, над якою треба думати.

Олексій Мушак:

Одним словом, національний монополізм, умовні 5% на рівні держави, є менш небезпечним, ніж 35% на локальному. Локальна монополія більш страшна за національну.

І до питання податків. Куди платитимуть податки, в якому розмірі, як зараз це визначено?

Олег Нів’євський:

Тут цікава річ: якщо ви продаєте не пайову землю, то ви не платите податки, а якщо пайову – сплачуєте 5% податок на доходи. Так зараз прописано в податковому законодавстві. До того ж, 60% податку повертатиметься в об’єднані територіальні громади, а сільради цього не отримають. 

Матеріал підготувала наша стажерка – Софія Подколзіна.