Доступнішою іпотека стає завдяки тривалій низькій інфляції, а не державним пільгам — Марія Репко

8 Березня 2021
Поділитись

Говоримо про державну програму “Доступна іпотека 7%”. Чи вирішить програма проблеми людей із доступом до житла в Україні?

Гості студії — заступниця директора Центру економічної стратегії Марія Репко й аналітик аналітичного центру CEDOS Павло Федорів.

Юлія Мінчева: Наступні півгодини ми будемо говорити про іпотеку і про нову програму “Доступна іпотека 7%”. Із нами по скайпу Марія Репко, заступниця директора Центру економічної стратегії та Павло Федорів, аналітик аналітичного центру CEDOS. 

Сьогоднішня тема це нещодавно схвалена Постанова, відповідно до якої люди матимуть змогу отримати іпотечний кредит під 7% річних. Різницю між вдвічі більшою ринковою ставкою, компенсуватиме Фонд розвитку підприємництва. І взагалі ця Програма працює в рамках ширшої державної Доступні кредити 5-7-9%. І минулого тижня вже було підписано перші дві угоди, дві сім’ї отримали іпотеку за зниженою ставкою, різницю, між якою банкові буде компенсувати цей Фонд. Ми поговоримо про це і про те, наскільки ці програми доцільні та ефективні в українському контексті.

Андрій Федотов: Я перше питання хотів би поставити Марії. Можеш сказати, як ти ставишся до іпотечних програм, які діють в Україні. У нас в країні довга історія неповернутих кредитів і взагалі проблем з можливостями банків. Коли кредит не повертають, і вони обмежені в діях, наприклад, вилучення майна. Як ти ставишся до цієї програми?

Марія Репко: Привіт, в принципі до іпотеки, як до інструмента, я ставлюся добре. Тому що це дає можливість людям жити у власному житлі, не чекаючи поки вони назбирають достатньо на нього коштів. Але в Україні іпотека це проблемна історія. Бо, по-перше, доходи людей не дуже високі, вони не можуть просто придбати житло. А іпотека дуже дорого коштує, особливо у гривні. Коли ставки були високими, люди брали кредити на іпотеку в доларах, під нижчу ставку. І через девальвацію у 2008-2009 рр. вони опинилися у ситуації, що мали гасити набагато більші суми в гривні, а зарплати не зросли. Цим було зумовлено введення мораторію на примусове стягнення застави за такими кредитами. Банки припинили видавати іпотечні кредити взагалі, бо вони не мали права звертати на заставу стягнення і забирати свої активи. Проблемними були і виступи людей, які взяли іпотеку. І інтереси всіх сторін зрозумілі, всім можна поспівчувати, але вирішення цієї проблеми тоді не було. І досі його немає. Бо саме по собі пільгове кредитування іпотеки, це також не перший “підхід до снаряду”. Була і Державна іпотечна установа, і Агенція молодіжного житлового кредитування, і так далі. І зараз ми маємо черговий підхід проєкт “Доступна іпотека 7%”. Як показує практика, проблеми людей з доступом до житла, в широкому розумінні, такі проекти не вирішують.

Юлія Мінчева: Я також консультувалася, дивилася, що в нас було в минулому з цією Державної іпотечною установою, яка досі діє. Її створили також за ініціативою Світового банку, USAID, ще в 2004. Ще тоді була проблема, що не завжди в бюджет закладалися кошти на її фінансування. І люди потім ще й сплачували повну вартість відсотків і кредитів. Чи є зараз якісь механізми, у цій програмі, які б з обов’язували її постійно підтримувати? Чи є ризик того, що це може перетворитися на разову акцію. Тому що іпотеку люди беруть не на рік і не на два. Як можна убезпечитися? 

Марія Репко: В Україні завжди буде такий ризик щодо будь-якої програми. Чи стосовно іпотеки, чи зеленого тарифу на електроенергію, чи “теплих кредитів”. У нас взагалі проблеми з довгостроковим бюджетуванням і з виконанням державою власних законів і зобов’язань. Тому на місці людей, я б на 100% не розраховувала, що через кілька років державна програма не зміниться.

Андрій Федотов: А на твій погляд, чи може держава щось зробити, щоб житло стало доступнішим, тобто яким має бути механізм, щоб більше людей могли мати власне житло?

Марія Репко: Це вже зробив Національний банк через інфляційне таргетування. Якщо люди кладуть кошти в банки на депозити, то можна вже зараз помітити, що ставки десь 5-6% річних по депозитах у гривні. Я за все своє життя такого не бачила, завжди у нас ставка була більше ніж 10%. Це і є вартість грошей для банку, це та вартість, на якій вони базують потім вартість кредитних ресурсів для громадян. Зниження інфляції, така стабільно низька інфляція, вона і дасть довгострокову низьку ставку за кредитами. І тут не потрібно буде жодного державного втручання.

Юлія Мінчева: І насправді, ви це можете бачити на практиці останніх років. Зараз ми говоримо, що середня ставка іпотеки на ринку це 14-15%. Проте ще 3-5 років тому, це були більше ніж 20%, і насправді до такої цифри, про яку минулий уряд говорив, а саме те, що іпотека має бути менше 10%, ми вже й так наближаємось і без програм. Тому я думаю, що важливі ширші рішення, які б гарантували доступ всім і правильне регулювання.

Андрій Федотов: Але взагалі тема житла дуже соціальна. Коли політики кажуть про те, що ми хочемо субсидіювати купівлю житла, це, перш за все, про певне зрівняння у суспільстві, забезпечення молодих сімей власним житлом, надання стимулів, щоб вони залишалися в країні і так далі. Тобто є різні наративи навколо ідей програм іпотечного житла. У мене питання до Павла. Наскільки насправді іпотечні програми, виконують цю місію, створюють кращі умови, для того, щоб люди мали житло. І як ти ставишся до таких програм?

Павло Федорів: Я почну з того, що іпотека в Україні це “карго-культ”. З одного боку, є розмови про те, що має з’явитися доступна іпотека і так далі, з іншого боку, наприклад, колишній прем’єр-міністр Гончарук в ефірах не цурався такого слова як “кабала” по відношенню до іпотечного кредитування. Це збиває з пантелику людей, які начебто розуміють, що є іпотечне кредитування, яке має допомогти купити житло. А з іншого боку, не до кінця розуміють усі ризики і механізми того, як воно працює. Єдина група в Україні, яка, мабуть, розуміє, як казала Марія, це ті, хто взяли колись валютні позики і тепер 10 років займаються з юристами та банками реструктуризацією цих боргів і так далі. 

Ця програма субсидіювання іпотеки це відтворення того ж досвіду, який в нас вже був. У нас було Держмолодьжитло, яке компенсувало аж до 3% у період з 2003 по 2008 роки. Це період, коли ціни на житло уже були дуже високими. Натомість це субсидування тільки підігрівало попит і підвищувало ціни на нерухомість. Тоді видали близько 17 тис. кредитів, із яких 15 тис. в 2005, коли ціни були вже досить високими. З 2009 по 2012 грошей на компенсацію не було, і 3 роки позичальники ризикували залишитися без житла, бо банк міг його забрати, або вони повинні були самостійно платити свій кредит. Ми сьогодні все ще платимо за тими кредитами, які були видані з бюджету понад 15 років тому. Це субсидіювання приватної власності на житло і, на мою думку, це цілком помилкова політика. Замість того, щоб гарантувати доступ до житла через різні форми володіння такі як оренда, в тому числі, соціальна, так і власність, ми субсидуємо не тих і не так. Цю програму я б назвав недешевим піаром, тому що вона нам обійдеться тільки в цьому році в 300 млн. грн. і ці гроші перейдуть просто девелоперам та банкам. Натомість, ми як суспільство отримаємо тільки трохи вищі ціни на нерухомість. І частина людей, можливо, отримає приватну власність на житло, яку можливо збереже, якщо зможе виплатити всі кредити, а можливо і ні, якщо раптом зміняться програми. Бо, здається, говорили про 3 роки, середньострокове бюджетування, тобто на 3 роки може ще вистачити грошей на компенсацію, а далі вже буде видно. Бо ми, наприклад, бачимо, якщо будуть змінюватися якісь макроекономічні умови: вчора Нацбанк підняв ставку ще на пів відсотка, незрозуміло чи вилізе це за якийсь дозволений діапазон. Держава може сказати: “о ні, стоп, тепер занадто багато відсотків нам треба компенсувати, ми зможемо компенсувати вам тільки якусь одну частку.”

Юлія Мінчева: Це дуже цікава теза, про недешевий піар. Навіть, якщо розглядати інші достатньо популярні речі, наприклад, з великим будівництвом, про яке ми говорили багато минулого року. Тут хоча б зрозуміло, що, якщо цю дорогу побудують по ній всі будуть їздити, всі будуть мати доступ. Або, якщо в рамках цієї програми завершать будівництво якоїсь школи, яке починали ще 10 років тому, то вона буде служити суспільству і громаді. 

Але щодо доцільності цієї програми у мене багато питань, адже 300 млн гривень все одно не вистачить для того, щоб всіх забезпечити житлом, і казати, що ми будуємо систему, даємо кожному право на соціальне житло. Але це все для обраних за певною системою, наскільки ми можемо дозволити собі таку політику і взагалі такий прецедент? Тому що сьогодні це житло, а завтра це будуть окремі бізнеси, а післязавтра технопарки для двох олігархічних компаній. Бо насправді це питання про принципи, за якими ухвалюються рішення.

Марія Репко: Юлю, фіскальні ризики насправді будуть і досить істотні. Тому що, якщо ця програма діятиме лише один рік, зобов’язання держави по сплаті цих кредитів виданих з одного року розтягнуться на весь строк виплати іпотеки. Якщо вона буде діяти два роки, то кожен наступний рік державні зобов’язання збільшуватимуться. До того ж це абсолютно непрогнозована історія, адже ставки можуть зрости. І ми знаємо, що в Україні ставки волатильні, вони дуже сильно залежать від інфляції. Якщо ставка зросте за кредитом, якщо банк має право умовами договору збільшити відсоткову ставку, то відповідно ці компенсаційні виплати ляжуть на бюджет тягарем. Поки що ця проблема не настільки масштабна, щоб казати про серйозні фіскальні виклики, але вона не є фіскально стійкою. 

Юлія Мінчева: Так, і ризиковано навіть для людей. Тому що після ваших коментарів, я навіть не знаю, чи радила б комусь бути цим “обраним”. Тому що це так само непрогнозовано як і при будь-якій істерії (паніці). Бо там ти хоч знаєш який це ризик, а тут навіть невідомо як вимірювати ризики: чи закриється програма чи підніметься ставка. Але при тому, я зауважу, що в мене є подружка, яка нещодавно повернулася з навчання з-за кордону, вона шанувальниця подкасту. Вона помітила, що в Києві дуже багато реклами новобудов. У жодному місті світу, де вона бувала останні кілька років, не помічала такого засилля реклами. І тут питання насичення ринку, житлової політики. Це такий великий попит чи це така велика пропозиція? Я знаю, що ви в 2019 році робили дослідження про державну політику в Україні, які з того часу є зрушення? І хто в нас відповідає за державну житлову політику зараз? Якщо можна, то коротко, в чому основна проблема житлового ринку в Україні? 

Павло Федорів: Дякую, за запитання. Насправді, нічого не змінилося. Мінрегіон все ще є центральним органом влади, що відповідає за житлову політику. Але постійно уникає цього. Якщо ви зайдете на сайт Мінрегіону і клацнете на пункт “напрямки діяльності, житлова політика”, то ви побачите бувальщини про листи-роз’яснення, про підтримку ОСББ і так далі. Але там не вказано, як саме держава буде гарантувати право на житло для кожного. Тобто в нас Мінрегіон підміняє житлову політику, політикою щодо будівництва, розказуючи, що потрібно будувати більше, надати девелоперам більше землі, а людям дати доступ до дешевих кредитів і тому подібне. Але це все не працює. Іпотека це піар-інструмент, який крутится вже цілий рік. Я дивлюсь на дату, зараз 5 березня. Здається рівно 5 березня 2020-го року був так званий Перший іпотечний форум, і тоді були розмови про те, що треба знизити ставки, про те, щоб іпотека була по 10%. Я не знаю, хто підсунув владі ідею того, що іпотека найбільша проблема житлової політики в Україні. Але вона мігрувала досить довго, зрештою у нас були історично низька облікова ставка 6% ніколи, за весь період незалежності, такого не було. Вже самі ставки пішли вниз, все одно виявилося, що раптом, люди не беруть кредити, немає платоспроможного попиту. У людей просто немає грошей. Якщо ми подивимося на опитування Нацбанку про те, яким є сектор іпотечного кредитування, то за 2020-ий рік в нас було близько 4 тис. кредитів. Якщо уявити портрет того, хто бере кредит, то це людина, якій близько 40 років з середньомісячним доходом у 50 тис. гривень. Як сюди потрапляють соціально вразливі верстви чи, наприклад, вчителі, лікарі? Навіть, якщо ми їх субсидуємо, вони не пройдуть банківський скринінг. Під кінець року було створено ще дешевшу іпотеку і нову четверту установу, яка буде займатися цим бюджетним кредитуванням. В нас вже є Держмолодьжитло, Державна іпотечна установа і тепер з’явилося ще Укрфінжитло, де мали би запровадити іпотеку під 7%, випускаючи державні облігації. Тобто ми позичаємо гроші дороще і віддаємо їх позичальникам, щоб вони могли купити нерухомість дешевше. І це все одно не встигло спрацювати. Саме тому панічно запустили через Фонд підтримки підприємництва, хоча яке він має відношення до іпотеки? Тобто це спроба зробити вигляд, що держава щось робить у сфері житлової політики, бо насправді до кінця 2020-го року, у нас мала б бути нова редакція житлового кодексу. Але про неї поки що немає навіть дискусії, і тому ми надалі продовжуємо стимулювати приватну власність на житло для людей, які не можуть собі її дозволити. 

Андрій Федотов: А чому важлива нова редакція Житлового кодексу? 

Павло Федорів: Бо попередня не узгоджена з тим законодавством, що створювалося після її прийняття. Якщо коротко, то його критикують за “ленінські” принципи, але ключовою є Ст. 34, у якій йдеться про так звану квартирну чергу. Ті, хто потребують поліпшення житлових умов, стають на цей облік і отримують житло. У Радянському союзі це працювало так, що людина отримувала ордер на житло, але воно не було у приватній власності. Натомість 1992-ому, коли було прийнято Закон про приватизацію Державного житлового фонду, це житло можна було приватизувати. Виходить так, що держава, спершу, ніби дає житло у користування, але цю квартиру можна потім приватизувати. Зауважу, що жодна держава світу не може собі цього дозволити, тобто якою б багатою вона не була, приватна власність на житло це завжди і всюди дуже дорого. І Україна не є винятком, у нас ця черга рухалася дуже повільно, переважно через смерть мешканців квартир або з причини закриття підприємств за посередництва, яких люди стояли в цій черзі. Чому ми так потребуємо? У нас просто коллапс наближається. Головна проблема житлової політики це невідповідність соціально-економічного стану людей і загалом держави, тому й балансу форм володіння житлом, який на сьогодні склався. У нас надто багато людей мають формальну приватну власність на житло. Тобто через приватизацію, у нас одна з найвищих часток в Європі приватної власності на житло. Але дуже велика частка цих людей не здатна насправді бути власниками, бо вони не мають грошей на утримання цього житла. Тобто з 1996-го, в нас немає у тарифі відрахувань на капітальні ремонти. Що це означає? Що 25 років минуло, а в нас накопичено 0 грн на капітальні ремонти. Коли ми чуємо про це застаріле житло, ми маємо розуміти, що воно є таким, тому що його не ремонтували вчасно. І грошей на ці ремонти немає. Ми субсидуємо не тих, через те, що в нас є приватна власність на житло, ми даємо субсидію тим, у кого є власність, є якийсь актив, але не даємо нічого, наприклад, ВПО, які орендують житло. І це призводить до того, що держава доплачує людям за те, щоб вони зберігали приватну власність на своє житло. Лише в Києві понад 100 тис. субсидіантів, тобто це люди, в яких є власність у Києві, але ми доплачуємо їм з бюджету на комунальні витрати. І це нонсенс. І тому це треба змінювати, бо це не лише не справедливо, а й не стабільно, бо вони живуть в будинках, які через кілька десятиліть можуть розвалитись просто. 

Юлія Мінчева: Більше того, зараз у них ще вимагають, енергоощадливості, ремонтів, ремонту дахів. А люди між собою не можуть домовитися, щоб зробити це колективно. І це патова ситуація насправді. А таке субсидіювання тільки зберігає статус кво і це дуже загрозливо.

Павло Федорів: Навіть якщо люди здатні домовитися між собою, коштів у них все одно не буде. Бідні люди будуть створювати бідні ОСББ.

Юлія Мінчева: У мене ще таке питання до Марії. Фактично, ще однією проблемою є те, що нерухомість розглядають, як елемент інвестиції. Тобто в Україні, якщо ти маєш вільні кошти, то, як я розумію, є два шляхи: або купувати квартиру, або купувати ОВДП. Чи можеш ти прокоментувати цю частину, наскільки така інвестиційна модель, з одного боку, збільшує нездоровий попит, а, з іншого, примушує людей це робити через безвихідь. 

Марія Репко: Щодо інвестицій, дійсно, житло це одна з найбільш розповсюджених інвестиційних можливостей серед людей, із рівень доходу який це дозволяє. Бо ринку цінних паперів немає, а ринок ОВДП не є дуже розвиненим і населення на ньому майже не присутнє, там дуже високі комісії для роздрібних покупців облігацій. Є ще одна можливість це банківські депозити. 

Зараз відкрилася можливість інвестувати за кордон, через лібералізацію валютного регулювання ці інвестиції поки що обмежені. Люди ще не знають, як це робити фізично, тобто немає відповідної інфраструктури, брокерів, які б це пропонували. Тобто люди купують квадратні метри у розрахунку на те, що потім здадуть їх в оренду і забезпечать собі старість, бо пенсії у нас не буде. Але, що я ще хотіла сказати про цю іпотечну програму, вона спотворює ринкові стимули. І взагалі ринкові ціни. Вона робить житло для інших людей навіть менш доступним. Тому що, якщо вона стане масштабною, то попит на житло, особливо в тих регіонах, де таких кредитів будуть давати багато, він збільшиться. І зі збільшенням попиту на житло зростуть і ціни. Я не урбаніст, і я не можу коментувати те, яким чином має бути змінений житловий кодекс. Проте мені здається, що приватна власність на житло це досить здорова історія, особливо в такій мінливій економіці, як наша. Але, на мою думку, дуже багато уваги забудовники приділяють великим містам – Київ, Львів, де на кожному зеленому клаптику є новобудова. І дуже мало уваги держава приділяє уваги транспортному сполученню в рамках областей. Тобто люди, які живуть в Ірпені чи Броварах, вони змушені виїжджати на роботу до Києва о 6 ранку, а діти приїжджають до школи о 7 ранку і чекають занять. Транспортні засоби це в основному автомобілі, які стоять у заторах, електрички дуже погано розвинені, поганий рухомий склад цих електричок. І існує велика проблема, що залізниця ніяк не може домовитися з областями та владою на місцях, хто має компенсувати пільговий проїзд. Також абсолютно не розвивається житло в менших населених пунктах, які не є супутниками великих міст. Але про це кажуть вкрай мало. Хоча горизонтальний розвиток країни був би непоганим.

Андрій Федотов: Машо, ти сказала про можливу масштабність цієї іпотечної програми. Я пам’ятаю, коли тільки починалася Програма 5-7-9%, дуже активно обговорювалося те, що видається дуже мало кредитів, а вимоги до тих, хто просить ці кредити дуже високі. Я впевнений, що з іпотечним кредитуванням так само є багато вимог. Чи потенціал для того, щоб такі програми розширювалися? 

Марія Репко: Я б не сказала, що тут є серйозні обмеження. Важливим є вік позичальника, він не має перевищувати 70 років. Мінімальний дохід визначається банком з точки зору достатності для обслуговування і не повинен перевищувати десятикратного розміру середньої заробітної плати. У принципі це досить підйомні вимоги. Мінфін очікує, що десь 5 тис. сімей зможуть скористатися програмою у 2021-ому році. Це не є дуже масштабна історія, але ризик того, що ці кредити будуть роздавати, все ж таки існує.

Павло Федорів: Я скажу власне про те, чому житло є таким привабливим активом. Коли ми говоримо про попит на житло, треба розділити два види попиту: для тих, кому воно стане дахом над головою, і для тих, хто розглядає житло, як інвестицію. В Україні ситуація, коли в нас нерухомість фактично не сприймається як актив. Оскільки була масова безкоштовна приватизація і складалось враження, що у всіх вже є житло у власності, більше того, існує черга для тих, в кого ще немає житла. Оподаткування нерухомості з’явилося лише після 2015 року, і воно не враховує вартість помешкання, а враховує тільки площу. До того ж суми там мізерні, тобто за квартиру в Києві площею 100 квадратних метрів, людина заплатить близько 4 тис. за рік. Це означає, що багаті можуть скупити всю нерухомість, яку тільки забажають, і цією ж іпотекою, ми також будемо стимулювати цей попит. Ми не маємо гарантій того, що навіть, якщо запуститься не пільгова іпотека, а звичайна, то за її допомогою багаті зможуть скупити всю нерухомість. До того ж відсутність відрахувань на капітальні ремонти робить вартість володіння дуже низькою. І це парадоксальна ситуація. З одного боку, купити дуже дорого, а володіти потім — дуже дешево. Бо немає оподаткування нерухомості, немає плати за землю, немає відрахувань на капітальні ремонти. А якщо раптом трохи схитрити, то можна навіть оформити субсидію. Якщо ми зайдемо на Державний портал субсидій Мінсоцполітики, то побачимо, що в так званих елітних новобудовах є люди, які оформлюють субсидії на оплату комунальних послуг. І це дійсно парадоксально. Бо це знову ж таки про порушення балансу між формами володіння. Люди отримують субсидії на оплату комунальних послуг у ЖК, де метр коштує більше, ніж суми субсидій.

Юлія Мінчева: Так, я дивилась цей випадок з Новопечерськими липками, це був резонансний кейс. І насправді це дуже показово у відношенні до всієї проблеми. Ми, на жаль, вимушені завершувати розмову на сьогодні. З вами були Юлія Мінчева з VoxUkraine.

Андрій Федотов: І Андрій Федотов з Центру економічної стратегії. Слухайте нас кожну суботу о 19:00 на Громадському радіо або на діджитал-платформах Apple і Google Рodcasts.

X