266. Куди інвестувати в Україні? Чи злетить нова фондова біржа? Андрій Журжій

Щоб оперативно підготувати текстову версію, ми використали штучний інтелект для розшифрування. Тому в тексті можуть траплятися граматичні та стилістичні помилки.

Ангеліна Завадецька: Привіт! Ви слухаєте і дивитеся подкаст «Що з економікою?» — проєкт Центру економічної стратегії спільно з Громадським радіо за підтримки ПриватБанку. Я комунікаційна менеджерка ЦЕС.

Максим Самойлюк: Я економіст ЦЕС. 

Ангеліна Завадецька: І сьогодні з нами Андрій Журжій, засновник та CEO інвесткомпанії Inzhur. Будемо говорити про інвестиції, як і персональні, так і великих інвесткомпаній.

Андрію, ви одними з перших запустили в Україні механізм інвестування REIT – Real Estate Investment Trust, або ж це фонди інвестицій у нерухомість. Такі фонди дозволяють інвестувати людям у великі проєкти нерухомості, умовний торговий центр у Вінниці чи об’єкт під McDonald’s – від кількох тисяч гривень до сотень тисяч доларів. Давайте сьогодні поговоримо, що це таке, як може будь-який українець туди інвестувати, які там є підводні камені, якщо вони є. 

Розкажіть, будь ласка, як така модель працює в Україні і чим вона, наприклад, відрізняється від американської, звідки вона й пішла.

Андрій Журжій: Добрий день, дякую, що запросили. Я маленьку ремарку зроблю: напевно, ми все-таки не одні з перших, а перші, які запустили класичну модель REIT-інвестування в Україні. Загалом вона пішла, як ви кажете, зі Сполучених Штатів 60-х років минулого століття. Сьогодні модель існує в 46 країнах світу, відповідно до звіту Європейської асоціації Real Estate Investment Trust. Вона дозволяє маленькому роздрібному інвестору інвестувати у великі проєкти. 

Взагалі в Америці ідея пішла від того, що в них вже був ринок акцій: громадяни могли інвестувати в компанії, акції компаній торгувалися на біржах, але не могли інвестувати у велику нерухомість, якісь торговельні центри чи офісні будівлі, житлові комплекси. Тоді придумали таку модель: можна створювати фонд, фонд буде продавати свої цінні папери інвесторам, а капітал, який буде об’єднуватись, інвестуватиметься в великі проєкти. Тобто фактично REIT дозволяє маленький капітал, але великої кількості людей, об’єднати в великий капітал і за рахунок великого капіталу інвестувати в ті активи, які більшості громадян були б недосяжні за інших обставин, тому що в них немає стільки капіталу. 

Як наслідок, в Україні цей ринок, я досі вважаю, не розвинений у повному обсязі. У нас у найкращому випадку люди могли інвестувати у квартиру. Тобто можна купити квартиру під здачу або просто стоячи «на котловані», хай дітям буде.

От така інвестиція. Багато людей, в тому числі, не рахують ні свій час, ні амортизацію цього житла, яке вони здають, або просто коли квартира стоїть без ремонту і не приносить коштів. Коли ти людину питаєш: «А скільки ви заробляєте на своїй інвестиції?» — «Ну, 500 доларів». Кажу: «Клас, а що це в річних?» — «Ні, ну 500 доларів». Тобто річними навіть ніхто не міряє. Було багато кейсів, коли ми досліджували цей ринок і намагалися зрозуміти, чи буде цікавим REIT-інвестування. Ми будували житло, продавали житло. Я часто заходив на угоди і запитував у інвесторів, скільки заробляєте, чи скільки заробили. І бувало таке, що навіть про якісь інші угоди люди казали: «Я заробив, знайшов на котловані, продав готове, заробив 40%. Що тут ваші REIT-інвестиції, 8, 9, 10%?» — Ти кажеш: «Клас, а за який період?», «Ні, ну за 5 років». Тобто ви заробили менше 10%, взявши величезний ризик того, що актив буде недобудований, і заробили менше, ніж ми могли б заробляти, просто проінвестувавши в дохідну якісну нерухомість. 

Тому так, ми у 2022 році, за 10 днів до повномасштабного вторгнення, запустили свій перший фонд, який пропонував українцям інвестувати в готову нерухомість. Тобто це був супермаркет, який орендувався мережею Сільпо. Через півроку чи через рік ми запустили другий фонд, де був ресторан, який орендувався міжнародною мережею McDonald’s. Ми запропонували українцям: ви можете піти, подивитися, з’їсти бургер, купити продукти, і якщо вам подобається, проінвестувати, і вже з наступного місяця почати отримувати дивіденди.

Ангеліна Завадецька: А який там був мінімальний перший поріг?

Андрій Журжій: Мінімальний перший внесок там був великий на початку. У першому фонді, здається, $5400 була мінімальна інвестиція.

Максим Самойлюк: Але це менше, ніж купити квартиру.

Андрій Журжій: 100%, але все одно у нас зараз мінімальна інвестиція – 10 гривень. Тобто, працюючи 3,5 роки, ми зрозуміли, що люди не готові вчитися на великих чеках. Фінансова грамотність є недостатньою, але люди задоволені вчитися на якихось невеликих інвестиціях, невеликих чеках, коли ти можеш, не ризикуючи, розібратись: що таке цінні папери, що таке REIT-фонд, що таке дивіденди, що таке податки.

Що там із податками? Яка чиста дохідність? Ми пояснюємо, чому ви не втрачаєте свій внесок, особливо зараз, під час війни. Це важливо. Ви заробили стільки-то. Ми, як податковий агент – Inzhur є податковим агентом – утримуємо податки, перераховуємо до бюджету. Але це ж ви заробили, це ж ваші податки, це ж ви підтримали бюджет країни під час війни. Тому важливо розуміти, скільки ви сплачуєте і що ви платите податки, і це нормально.

Ангеліна Завадецька: А на чому заробляє Inzhur?

Андрій Журжій: На управлінні нерухомістю. Тобто інвестор заробляє на доході від оренди, а ми заробляємо на кількості активів, які в нас знаходяться в управлінні. Тобто на сьогоднішній день загальні активи — близько $100 мільйонів за 3,5 роки. І наша середня винагорода — до 2% від вартості активів на рік. На практиці вона зараз менша, але ми розраховуємо, що в якийсь момент дійдемо до цього, тобто 2% від вартості активів на рік будемо заробляти.

Плюс ми маємо право на премію. Тобто, якщо фонд обіцяв, умовно, 9,5% у доларах, а, наприклад, за рік заробить 15%, то з цієї суми перевищення — 5,5% — ми маємо право на премію в 15%. Тобто інвестор із цієї суми заробляє 85%, а ми додаткові 15% за класний результат, який фонд заробив. Тому ми зацікавлені, з одного боку, щоб у нас було багато активів в управлінні, а з іншого боку — щоб дохідність перевищувала прогнозовану, тому що це дозволяє нам, як компанії, заробляти більше.

Ангеліна Завадецька: Розкажіть, будь ласка, які у вас зараз є активи і скільки ви особисто проінвестували?

Андрій Журжій: Унас близько 14 об’єктів нерухомості: здається, 5 чи 6 супермаркетів Сільпо працюючих, ресторани McDonald’s, 1 супермаркет Фора, 3 рітейл-парки на різних стадіях будівництва, ряд супермаркетів і ресторанів теж для McDonald’s, тобто викуплені земельні ділянки, які або проєктуються, або будуються. Я особисто проінвестував близько $10 мільйонів.

Ангеліна Завадецька: У всі ці фонди?

Андрій Журжій: Зараз їх два, фактично. У вересні комісія з цінних паперів і фондового ринку, яка є регулятором Inzhur, бо Inzhur — це не банківська фінансова установа, а ряд фінансових установ, — спеціальним рішенням дозволила п’ять фондів, які були на той момент створені за 3,5 роки, об’єднати в один фонд нерухомості Inzhur REIT.

І фактично в нас зараз в управлінні є два фонди. Це фонд нерухомості Inzhur REIT, в якого близько 32 тисяч інвесторів, і фонд Inzhur Energy, який інвестує в енергетику, виграв на спеціальних аукціонах і уклав контракти з «Укренерго» на розбудову генеруючих потужностей в Україні та має до кінця року запустити станцію на 35 МВт балансуючої газової генерації.

Ось ці два проєкти. У різний період я в різних проєктах займав частку капіталу десь більше, десь менше. На сьогоднішній день більша частка капіталу — в енергетиці, тому що є певні складнощі з реалізацією, нам складніше було залучати кошти.

Ангеліна Завадецька: Про це теж поговоримо.

Андрій Журжій: І потрібно було доінвестовувати власний капітал, тому, відповідно, я частково продавав власні інвестиції у фонді нерухомості і інвестував у генеруючі потужності.

Ангеліна Завадецька: І у всі ці фонди можуть зайти всі українці з різними сумами?

Андрій Журжій: Так, від 10 гривень. У енергетиці — від 6100 гривень.

Ангеліна Завадецька: А ось 10 гривень — це в який фонд можна?

Андрій Журжій: Фонд нерухомості. Тобто ви можете проінвестувати 10 гривень із копійками і бути співвласником усіх активів фонду. Тобто бути співвласником супермаркету, який орендується Сільпо, чи ресторану, який орендується McDonald’s. Ви купуєте частку в диверсифікованому портфелі, що важливо.

Максим Самойлюк: Коли ми говоримо саме про фонд нерухомості, я так розумію, що ви інвестуєте здебільшого в об’єкти економіки послуг — це рітейл, це ресторани, подібне. За яким принципом ви визначили саме цю нішу як ключову? І, наприклад, чому не складські приміщення чи заводи, щось подібне? І в межах цього, як ви визначаєте, що наступний об’єкт — це, наприклад, ресторан, новий Сільпо або щось інше?

Андрій Журжій: Ми для себе визначили профіль нашого орендаря. Ми сказали, що наш орендар — це загальновідома українська або міжнародна компанія з відомим брендом і багатомільярдними доходами. Ми визначили, що наш досвід більшою мірою у продуктовому сегменті. Не зважаючи на COVID чи навіть повномасштабну війну, люди потребують їжі, відповідно, ваш орендар має змогу заробляти і сплачувати вам орендну плату. Тобто навіть у такий непростий час. 

Історія зі складами: на сьогоднішній день будувати дорогу — дохідність буде погана, в офісній нерухомості дохідність погана, у заводах ми відверто не бачимо, як можемо побудувати завод і бути впевненими, що його орендуватимуть 10 чи 30 років. Тобто потрібно розуміти, що коли ми говоримо про наших орендарів, у нас контракти на 10–30 років. Ми чітко можемо прогнозувати, що ці компанії…

Ангеліна Завадецька: Ну і гарантувати людям.

Андрій Журжій: Ми не можемо гарантувати. Коли хтось каже «гарантована інвестиція», ми кажемо: тікайте, немає гарантованих інвестицій. Навіть коли вам держава чи банк намагаються розказати, що депозит банківський гарантований державою чи ОВДП гарантовані державою, ви маєте бути свідомі, що вони нічим не гарантовані. Знаєте, що держава, залучаючи ОВДП, робить це виключно для того, щоб погасити ОВДП, яке потрібно погасити. Якщо завтра їй не дадуть грошей на погашення нових розміщень, то може не бути грошей на те, щоб погасити старі.

Тобто немає чарівної скарбнички, де лежать гроші і чекають, чи в банку, всі принесли мільярди гривень депозитів, і ці гроші лежать десь у сейфі і чекають, поки їх прийдуть забрати. Вони проінвестовані далі. Відповідно, якщо виникають кризові моменти, коли люди намагаються забрати депозити, ми бачили безліч випадків, коли банки, наприклад, зупиняли виплати, і Національний банк зупиняв депозити, тому що потрібно було погасити сплеск. 

Відповідно, не існує гарантії. Ми маємо бути дорослими, розумієте, гарантій немає. Ми маємо сідати і аналізувати, куди інвестуються гроші, хто керує моїми рішеннями, як заробляються гроші. Коли питають: «На чому ви заробляєте?» — треба розбирати. А на чому заробляє фонд взагалі? Тобто звідки він бере гроші, щоб платити дивіденди? І таким чином приймати рішення: інвестувати чи не інвестувати.

Тому ми нічого не гарантуємо, але ми можемо бути впевнені. Бо я ж так само інвестор; крім того, що ми керуємо, я — керуюча компанія, я мої друзі, знайомі, мої батьки, мої діти, мої інвестори у цьому фонді точно зацікавлені в якісному результаті. Відповідно, ми не хочемо грати в лотерею: що тут сьогодні хтось прийде, попрацює, ми заінвестуємо великі капітали, він через півроку встане і скаже: «А знаєте, щось не пішло». Ми не хочемо таких кейсів.

Тому ми досить уважно підходимо до орендарів і до контрактів. Ми намагаємося, поки нам вдається, щоб якщо фонд створює якісь об’єкти для орендарів, то орендар має заінвестувати в адаптацію під себе та ремонт. При чому ми заздалегідь погоджуємо локації з великими орендарями. Якщо великий орендар не готовий інвестувати в ремонт, значить, він не впевнений у цій локації. Якщо він не впевнений, для чого нам інвестувати кошти? Тобто нам простіше шукати іншу локацію.

Так само, якщо ми говоримо про готові об’єкти — якщо ви говорите про Вінницю, фактично вже пішла публічна інформація, Forbes написав, хоча ми до останнього ще не підтверджували, але фактично на виході ми чекаємо погодження Антимонопольного комітету. Це класні локації, гарний об’єкт з гарним набором орендарів і гарними фінансовими показниками. Відповідно, нам цікаво інвестувати в такого роду активи.

Ангеліна Завадецька: У нас ця модель дуже схожа на фондовий ринок. В Україні фондового ринку немає. Чи може REIT стати початком фондового ринку, коли люди зможуть вкладати не тільки в нерухомість, а й купувати акції того ж Сільпо?

Андрій Журжій: Ми працюємо над цим. Це довга розмова — 35 років нікому не вдавалося. В Україні дійсно не існує фондового ринку. Є якась бутафорія, якісь біржі, які кажуть, що ми чимось торгуємо. Основні торги — це державні цінні папери. До того ж, більшість торгів є адресними. Коли покупці домовляються поза біржею про укладання цих угод, вони просто проводять угоди на біржі з різних причин. Їм потрібно, щоб це було невидно, хто з ким продає, або комісії по ОВДП, наскільки мені відомо, на біржі просто банально менші через тарифи Нацбанку, ніж якщо продавати поза біржею. 

Але реального ринку з ліквідністю, на який можна вийти, залучити капітал, немає. І взагалі на ринку така дискусія: що має з’явитися раніше — яйце чи курка? Тобто спочатку мають з’явитися класні компанії, в які всі українці захочуть інвестувати? Чи спочатку мають з’явитися інвестори з величезною кількістю грошей, і тоді класні компанії, класні лендмарки прийдуть і скажуть: «Звичайно, купуйте наші акції». І відповіді на це питання немає. 

Те, що ми зробили за останні 3,5 роки, виглядає, що ми, якщо цими категоріями, ростемо і яйце, і курку. Тому що ми, з одного боку, розбудовуємо інфраструктуру і вчимо інвесторів: що це таке, як у це інвестувати, багато часу витрачаємо на комунікації з інвесторами. І в нас сьогодні уже на сайті можна бачити публічну, постійно оновлювану інформацію. 36 тисяч інвесторів на зараз. І у нас глобальна мета — за 3 роки дійти до одного мільйона інвесторів. А до літа наступного, 2026 року, ми хочемо мати вже 100 тисяч інвесторів.

У нас вчора була стратсесія, стратегували якісь цілі, собі малювали. І ми планомірно інвестуємо як компанія в те, щоб навчити якомога більшу кількість людей, що це взагалі таке — на прикладі REIT-фонду, тобто на прикладі фонду нерухомості. Тому що в цьому випадку інфраструктура — ми вчимо інвесторів, а з іншого боку — фонд нерухомості генерує дохід і щомісячно платить дивіденди. Фактично це спрощений вид компанії-бізнесу, коли генерується прибуток і розподіляється. Притому не раз на рік, а щомісяця, тому що REIT-плату платять щомісячно. І людям це зрозуміло. Мало того, люди люблять СМСки раз на місяць, які приходять, бо їм капнули гроші незалежно від того, скільки цих грошей. Навіть коли ти інвестуєш маленькі суми, це дозволяє вчитись, тому що вчитися всуху неможливо. Ви маєте на якихось предметних речах це вивчати.

Ангеліна Завадецька: Так само приємно інвестувати в українське, тому що зараз треба йти шукати якогось іноземного брокера. От якщо я, наприклад, виросла до того, що в мене є якісь вільні пару тисяч доларів, я їх хочу інвестувати, хочу купувати акції того ж Apple. Ось я маю йти, шукати, на якийсь ризик наражатися, скільки скаму, скільки всього. А я так само ці гроші можу вкладати тут і заробляти тут.

Андрій Журжій: Але ви, ідучи туди, розвиваєте чужу економіку. Бо тут немає де. Питання в тому, як створити і кому вдасться вирішити це завдання і дійсно показати та створити умови, за яких в Україні й українці захочуть і зможуть інвестувати. І жоден регулятор цього не зробить. 

Тобто ми зараз ростемо: у що інвестувати і кому інвестувати. Якщо уявити, що за три роки  мільйон інвесторів навчилися інвестувати в продукти Inzhur з точки зору активів, ми ставимо собі планку — $1 мільярд активів за 3 роки в управлінні. Хоча це має бути, по середній статистиці, $2–3 мільярди. Тоді питання стане: хоча є енергетика, є REIT, є ОВДП — ми теж є брокером, бо у нас можна купувати облігації внутрішньодержавної позики як у брокера. Ми торгуємо, на сьогодні одна з найкращих цін на цінні папери. Намагаємося тримати найкращу ціну по дохідності по ОВДП. І далі виникне питання, у що ми ще можемо інвестувати. 

Ми собі ставимо планку, що за три роки компанія має зробити своє власне IPO в Україні і показати на своїй власній біржі. Показавши, що є капітал, є інвестори, ми розраховуємо, що нашому прикладу послідують інші компанії, які побачать, що тут можна залучати сотні мільйонів доларів. Можна назвати це мріями, але ми собі їх візуалізуємо і йдемо до них. І я можу сказати, що, їдучи до вас, я в нотаріуса підписав установчі документи Української фондової біржі Inzhur.

Ангеліна Завадецька: Можна вас привітати.

Андрій Журжій: Дякую. Це перший крок. Це просто створення компанії. Далі великий шлях — як із точки зору ліцензування, так і з точки зору технічних рішень. Взагалі, при пошуку відповіді, чому 30–35 років нікому не вдавалося, чому нам має вдатись, ми змогли цю задачу вирішити з REITами, тому що законодавство про REITи у фонді нерухомості в Україні — 20 років. І є багато розумних людей, багато людей пробувало це робити, але не вдавалося нікому. Нам, за рахунок класних активів, класних орендарів, які вже були готові, які ми за власні кошти викупили й запакували в готовий продукт, вдалося це зробити. І виявилося, що в Україні є багато десятків тисяч людей, які хочуть у це інвестувати. Так само ми будемо шукати шляхи, якою має бути ця біржа, для того щоб українці захотіли в ній інвестувати, через неї інвестувати.

Максим Самойлюк: Перед записом подкасту я подивився в додатку свого банку. Мінімальний депозит, який я можу відкрити, — це 100 гривень. Придбати військову облігацію одну — це 1000 гривень. Ви вже сказали, що мінімальна сума інвестування в Inzhur — це 10 гривень. Тому тут питання відпадає, ми вже отримали на нього відповідь.

Але, на вашу думку, від якої суми ця сума перестає бути чисто символічною і просвітницькою? І коли вона стає більш серйозною для інвестування саме у ваш фонд, зі специфікою REIT-ринку?

Андрій Журжій: Це залежить від ваших цілей, від вашого капіталу. Це будь-яка сума. Ми не ставимо собі за мету залучити інвестора з мільйоном доларів. У нас середній чек до останнього розширення був близько $5000, здається. Наразі він трохи припав, я думаю, близько $3000. Багато маленьких нових інвесторів зайшло роздрібних, і середній чек впав. Тобто у нас немає великих чеків. 

Відповідно, далі це ваше питання. Якщо у вас є мільйон гривень, ви можете проінвестувати якусь частину цього капіталу в Inzhur. Якщо у вас є мільйон доларів — ви так само можете проінвестувати якусь частину цього капіталу в Inzhur. Це просто будуть різні суми відносно ваших цілей та ваших спроможностей. Немає сенсу говорити про те, що треба інвестувати від якоїсь конкретної суми.

У нас є велика спільнота — уже 14 тисяч інвесторів, спеціальний закритий чат у Телеграмі, де вони між собою спілкуються. Я там часто бачу питання: а який сенс мінімально інвестувати? І самі інвестори відповідають, що це близько 150 сертифікатів — для того, щоб дивіденди дозволяли реінвестувати в сертифікат. За рахунок щомісячних дивідендів ти міг би купити один сертифікат. У нас є функціонал, що ви можете обрати, що дивіденди отримуєте не на карту, а на брокерський рахунок, і обрати REIT-інвестицію. Відповідно, дивіденди виплачуються на брокерський рахунок, і тут же купується вам один сертифікат. Відповідно — це 150 сертифікатів.

Максим Самойлюк: Один сертифікат – це 10 гривень?

Андрій Журжій: Це десь 1,5 тисячі гривень, щоб побачити, що воно ще може реінвестуватися, у довгу накопичуватися і працювати. У нас дуже недооцінена історія зі складними відсотками взагалі, з реінвестицією. Тобто за кордоном можна отримувати дивіденди, наприклад, у вигляді акцій. Дуже часто вони не оподатковуються, тому що ви з бізнесу не забираєте гроші. Ви просто проінвестували, не знаю, дитині на день народження. Дитині місячні дивіденди непотрібні. Але кожного місяця, чи раз на рік — залежно від того, яка стратегія фонду, як він часто платить — їй нараховуються додаткові цінні папери. І ці цінні папери з наступного місяця теж починають приносити доходи. І ви можете досить серйозний капітал зібрати дитині чи навіть собі за 10–20 років за рахунок самих складних відсотків.

Максим Самойлюк: Ви вже згадували, що нема гарантованих прибутків ніде — ні в державних облігаціях, ні в депозитах.

Андрій Журжій: Чуєте про гарантії — тікайте.

Максим Самойлюк: Це правильно. Але, мабуть, ОВДП, військові облігації — це доволі низькоризиковані інвестиції. Як би ви оцінили Inzhur? Це низький ризик, низький прибуток? Чи середній ризик, середній прибуток? Чи, можливо, низький ризик, високий прибуток?

Андрій Журжій: Я, напевно, заангажований, тому давайте мою відповідь сприймати через цю призму. 

Ангеліна Завадецька: Через призму CEO.

Андрій Журжій: Я вважаю загалом, що Inzhur — це Inzhur REIT, нерухомість. Тому що, якщо ми говоримо про енергетику, це все-таки більш ризиковано порівняно з нерухомістю. Коли ми говоримо про фонд нерухомості, основна частка його активів — це готові об’єкти, які працюють. Базовий ризик — це військовий ризик.

Так чи інакше, наприклад, можливі якісь руйнування об’єктів або, не дай Боже, окупація. Але цей ризик існує глобально і з державними цінними паперами.

Ангеліна Завадецька: А якщо забігати наперед — наприклад, прилітає у ваш об’єкт. Як ви дієте? Чи продовжуєте ви виплачувати дивіденди?

Андрій Журжій: Ми згадуємо, що не існує чарівної скарбнички, в якій лежать гроші, з яких виплачуються дивіденди. Дивіденди виплачуються за рахунок оренди. Якщо у вас якийсь об’єкт пошкоджено і він не функціонує, це означає, що ви не отримуєте оренду. Із цього об’єкта, відповідно, у вас немає дивідендів. 

Яким чином працювати з цим ризиком? За рахунок диверсифікації портфеля. Ми, коли починали, наш перший фонд був: один фонд — один об’єкт. І з точки зору військових ризиків це виглядало більш ризиковано. Просто ми створювали цю модель і починали фактично ще до повномасштабки. Коли у вас уже десятки об’єктів, то, умовно кажучи, навіть якщо відбувається пошкодження якогось об’єкта, воно не має значного впливу, і ви, відповідно, за рахунок оренди від інших об’єктів можете проінвестувати в його відновлення. На якийсь період у вас можуть просісти дивіденди — зрозуміло, а потім вони так само вирівнюються, і за рахунок диверсифікації ми працюємо з цим ризиком. 

До того ж, ми говоримо, що в нас реальні активи, які реально приносять гроші, з топовими орендарями. Відповідно, з точки зору ризику — а чи буде цей орендар заробляти і сплачувати — на мій погляд, це ризик у нашому випадку менший, ніж ризик із державою. Тому що більшість об’єктів, нерухомість в Україні оцінюється у валюті. Орендні ставки по більшості орендарів — у валюті. Відповідно, коли відбуваються якісь девальваційні процеси, або одразу, або, якщо у вас девальвує вдвічі в один момент, то ви не отримаєте валюту тут і зараз, але на горизонті 6–12 місяців ви повернетеся до стандартних валютних речей — дохідностей і вартості активів.

В історії з ОВДП треба розуміти, що це гривня, ви ніяк не застраховані від девальвації. Мало того, державі вигідно періодично девальвувати національну валюту — навмисно чи ненавмисно — тому що це їй дозволяє зменшувати боргове навантаження і збільшувати податкові надходження в бюджет.

Ангеліна Завадецька: Але я правильно розумію, що Ви виплачуєте людям на руки чи на їх брокерський рахунок гроші в гривнях?

Андрій Журжій: Засіб платежу в Україні — офіційно гривня. Тобто Ви інвестуєте: якщо Ви тримали гроші під матрацом у доларах, потім у якийсь момент усвідомили, що гроші в доларах теж знецінюються, нічого не приносять, купівельна спроможність знижується, і вирішили проінвестувати гроші. Ви йдете, міняєте ці гроші, приходите в банк, поповнюєте свій рахунок і з рахунку інвестуєте.

Фактично на цей день є курс Національного банку, і ми Вам у кабінеті фіксуємо, що Ваша інвестиція в доларах складала стільки-то. Хоча Ви проінвестували гривню, ми отримали гривню і далі так само проінвестували гривню. Але ми фіксуємо курс. Так само, коли ми Вам платимо дивіденди на Вашу карту чи на брокерський рахунок, ми платимо їх у гривнях. Але кабінет фіксує, що курс на цю дату Національного банку — такий-то. І, відповідно, ми розраховуємо як гривневу дохідність, так і доларову. Хоча як платіж використовується виключно гривня, тому що це єдиний офіційний засіб платежу. Ви не можете прийти в Inzhur і принести валізу грошей. Тільки банківський переказ.

Максим Самойлюк: Чи відчуваєте Ви конкуренцію з криптовалютами? Чи переманюєте Ви тих інвесторів, які вважають криптовалюту хорошою інвестицією, у свій фонд?

Андрій Журжій: На мій погляд — ні. Тому що ті, хто інвестує в криптовалюту, очікують на ікси: що вони тут і зараз зроблять у 2–3 або в 10 разів більше. Ми не пропонуємо такої дохідності. Відповідно, той, хто інвестує в крипту, навряд чи йде якоюсь основною частиною портфеля інвестувати в нас. Хоча ми точно бачимо по спілкуванню спільноти, що там є достатньо багато людей, які інвестують у крипту. Але це історія, що Ви з крипти або вивели, або не проінвестували просто якусь частину портфеля, бо Ви сприймаєте це як ризиковану інвестицію, як казино, але хочете мати ще частину портфеля, яка прогнозовано буде приносити Вам ту чи іншу дохідність, і Ви будете знати, що кожен місяць вам на карту прийдуть гроші.

Максим Самойлюк: Ви вже згадали, що у нас законодавство про REIT вже 20 років. Чи воно достатньо адекватне? Чи треба щось змінювати? Чи воно працює? 

Андрій Журжій: У нас законодавство про REIT, як реалістична інвестиція, стоїть на фондах нерухомості. Тобто про фонди нерухомості — 20 років. Якщо ми беремо трохи глибше, як REIT із британськими вимогами чи з американськими вимогами, то в нас усіх цих вимог немає.

Ми колись аналізували три ключові критерії. У REIT мінімум 75% активів мають бути в нерухомості. В Україні це 100%. В Америці це 75%, у світі може бути 80–60%, але в середньому 75%. Мінімум 75% доходів фонду мають бути від цієї нерухомості. В Україні, якщо у Вас 100% нерухомості, то й доходи у Вас 100% від нерухомості. І мінімум 90% свого прибутку Ви маєте розподіляти не пізніше 12 місяців за попередній звітний рік. Тобто це обов’язково — розподіляти дивіденди. У нашому законодавстві цього обов’язку немає. Ми це реалізували на рівні внутрішніх документів — регламентів, проспектів, які зареєстровані регулятором. Наш регулятор — Комісія з цінних паперів та фондового ринку, і в нашому регламенті фонду прописано, що він має розподіляти не менше 90% прибутку, тому що ми таким чином хочемо відповідати цьому стандарту. Але обов’язку на рівні законодавства немає.

Наші юристи зараз ведуть дискусію з Європейською асоціацією публічних інвестиційних фондів нерухомості: які зміни нам потрібно внести в законодавство для того, щоб асоціація, яка робить глобальне дослідження по світу, включила Україну в це дослідження і відзначила як юрисдикцію, в якій існує REIT-модель. Одна з їхніх вимог на сьогоднішній день — це фонди, які торгуються на біржі. Хоча, наприклад, в Америці це можуть бути як біржові фонди, так і позабіржові. Європейці більше йдуть за моделлю, що REIT — це тільки фонд, який торгується на біржі. Тому в нас, у принципі, і великого вибору немає, як рухатися у створення нормальної біржі, якщо ми хочемо розвивати цей ринок і хочемо бути на європейській мапі інвестиційних фондів нерухомості.

Максим Самойлюк: Така задачка із зірочкою. Мало того, що треба торгуватися, треба ще створити цю біржу.

Андрій Журжій: Так. І треба, щоб було ще в що інвестувати: тобто мати якісні активи, і треба, щоб було кому інвестувати. Спочатку виріши, хто буде в тебе інвестувати, навчи його, відкрий рахунки. База не безкоштовна, бо рахунків немає як таких. Навчи, розкажи. Потім ти маєш навіть гроші залучити. Ти ще маєш вирішити, куди це якісно проінвестувати. А далі — ще побудувати інфраструктуру, на якій ти будеш торгуватися.

У нас десь у цьому році — 80 тисяч угод. Це по приватних цінних паперах десь у 4 рази більше, ніж на двох офіційних біржах. Тобто там основні торги відбуваються з державними цінними паперами. Коли ми ці ОВДП прибираємо, то за кількістю угод ми в 4 рази більше, ніж дві біржі. Але цього ніхто не знає, цього ніхто не бачить. Тобто біржа має, зокрема, допомогти показати ось цю ліквідність: що в нас багато угод, що в нас багато покупців, що вони торгують між собою.

Просто це зараз «під капотом», умовно. Тільки ми бачимо цю аналітику. Нам потрібно, зокрема, щоб біржа дозволила це показати, бо люди мають ставити питання — і ставлять питання багато людей: «Окей, я придбав, а як я вийду?» І біржа дозволяє показати в реальному часі з історичними даними обсяг торгів, кількість угод, покупців, продавців, що з ціною.

Ангеліна Завадецька: Ну і в будь-який момент можна продати.

Андрій Журжій: Ви зараз у нас можете продати в будь-який момент. Ви виходите за пару годин з інвестиції — нема проблем. Просто це руками проводиться. Тобто воно: заходите в гілку, пишете, знаходите покупця. Або в кабінеті, у нас в кабінеті, можете натиснути кнопку «Продати», і фонд сам викупить у вас. Але це все одно така ручна робота. Біржа дозволить це автоматизувати фактично миттєво. Тобто якщо ви зробили заявку, є зустрічна заявка — то ви тут же отримаєте гроші на брокерський рахунок. Далі у вас тільки час займе вивести ці кошти з одного банку в інший. Скільки це платіж йде: пів години, десять хвилин чи дві години?

Максим Самойлюк: Давайте поговоримо про енергетику, бо ми здебільшого говорили про нерухомість. Коли у Києві почались відключення електроенергії після обстрілів у жовтні…

Андрій Журжій: Якого року?

Максим Самойлюк: Цього року.

Одна з перших речей, про які я згадав, — це незбудована ще електростанція Inzhur у Софіївській Борщагівці, якщо не помиляюсь. І я бачив у якомусь пресрелізі, що якраз за вашим початковим планом у жовтні 25-го року перша черга мала б дати 18 МВт електроенергії в мережу. Це, можливо, не дуже багато, але це перший важливий крок — якби не вставляли вам палки в колеса. По-перше, розкажіть про це: що відбувається там зараз? І, загалом, наскільки кращою була б ситуація з енергопостачанням у Києві, якби цей проєкт, можливо, інші проєкти інших компаній, були реалізовані?

Андрій Журжій: Вона була б точно кращою, тому що 18 МВт — саме балансуючі потужності. Станція не призначена для того, щоб працювати постійно. Ця станція і контракт з «Укренерго» передбачають, що коли у вас є перебої з електроенергією, коли у вас не вистачає електроенергії — це швидкий резерв. Тобто станція зобов’язана за 15 хвилин, але фактично за 5 хвилин може вийти на повну потужність і дати це в мережу. І, відповідно, десь у Києві чи в Київській області, замість того щоб відключати якийсь мікрорайон, ви його не будете відключати — ви просто запустите одну, другу, третю станцію, і вони будуть працювати.

На жаль, ми стикнулися з ситуацією, коли у світі ця проблематика є — абревіатура NIMBY, коли…

Максим Самойлюк: «Не в моєму задньому дворі».

Андрій Журжій: Ми за розвиток інфраструктури, тільки не в моєму задньому дворі. Це не тільки проблема в Україні. Коли ви стикаєтесь з тим, що люди кажуть: так, нам електрика дуже важлива, але, будь ласка, не треба тут поряд, у нас є генератори, все добре, от поряд, будь ласка, не будуйте, тому що там будуть викиди, п’ятий-десятий. Коли ти показуєш документи, що немає викидів, немає шуму, тобто всі проєктні розрахунки передбачені, — вони кажуть: та ну, може прилетіти. Ну так скрізь може прилетіти, і це точно не ті станції, по яких прилітає. Тому що, ще раз, ті станції, які ми будуємо — маленькі станції. Чи може прилетіти? Напевно, так. Але вони не є першочерговою ціллю. Їх завдання просто балансувати. І навіть щоб ця станція не працювала, не треба її бомбити — треба станцію, в яку вона підключена, просто підбити. Вона значно більша, ніж сама ця електростанція. І тоді станція так само не буде працювати. 

Тобто ми стикнулися з тим, що є якась кількість сусідів — непростих сусідів: судді, прокурори. Просто в публічному просторі ми їх не бачимо — у публічному просторі ми бачимо звичайних людей. Вони кажуть, що у вас там все незаконно, немає дозволів, буде шуміти, будуть екологічні викиди. Ми живемо з цим уже 10 місяців — за 10 місяців жодної юридичної претензії, тобто жодного документу, який би показав, що ми щось порушуємо. Але за цей період було дві ухвали суду, які просто казали: там може щось бути, тому не можна, не будуйте.

Останній раз у нас був випадок, коли рішенням суду була призначена перевірка Державної архітектурної інспекції, і ми просимо апеляційний суд перенести засідання на декілька годин або на день, тому що через годину після цього суду, який вирішує, зупиняти будівництво чи не зупиняти, має бути опублікований акт від Державної архітектурної інспекції про перевірку. А суд каже: ні, і просто виносить рішення заборонити будівництво. А через годину ДІАМ видає рішення, відповідно до якого немає жодних порушень. І я переконаний, що суд і люди, які це затіяли, чудово знали, що порушень немає, тому що за 10 місяців — жодної юридичної претензії.

Є безліч наших експертиз, висновків про те, що станція безпечна, що вона не є вибухонебезпечною. Ми ж не в вакуумі живемо — є норми закону, які визначають, що таке вибухонебезпечні об’єкти. Мало того, коли говоримо «електростанція», люди часто плутають: їм здається, що це Чорнобильська атомна або як мінімум Трипільська ТЕЦ. Малі електростанції — це двигуни. Це великий двигун на газі, який захищений, умовно кажучи, знаходиться в будівлі. Мені навіть друзі присилали з Берліна, де два такі двигуни в лікарні в центрі міста працюють на тепло. І ці двигуни можуть працювати як на тепло, так і на електрику, а можуть у змішаному режимі. 

У Берліні з їхніми екологічними нормами в лікарні два двигуни працюють на тепло. Великі, мегаватні двигуни. Немає ні в кого проблем. У нас стоять ці німецькі замовлені MWM — сучасні, екологічні, з усіма можливими фільтрами. Висновки державних органів: викиди будуть у нормі, шум буде у нормі, тому що рівень шуму зовнішній — на рівні 27–29, здається, дБ. Холодильник — 40–50. Я перепрошую: 20–30 дБ — це шепіт. Якщо подивитися по цій станції — немає жодної шкоди, особливо в умовах, коли станція будується біля дороги, на якій десятки тисяч автомобілів проїжджають у день.

Для нас це емоційно складне питання, тому що ми вважали, що робимо добре. Ми взагалі в цю історію зайшли у 2024 році, 22 травня, здається, після чергових обстрілів, коли нам зруйнували 75% теплової генерації і близько 30% гідрогенерації. Була така закрита зустріч великого бізнесу, і там представник DTEK спочатку розповідав, наскільки все погано буде в енергетиці, як нам буде прямо погано взимку. А потім Володимир Кудрицький, на той момент голова «Укренерго», сказав: дивіться, це позитивний сценарій. І ти сидиш і думаєш: капець, ми нерухомість здаємо, а як орендарі будуть працювати? 

У нас стоять генератори, але генератори розраховані на те, щоб працювати пів дня, три години — вони не розраховані працювати місяцями. І нам стало цікаво розібратися. Я тоді до Володимира підійшов, кажу: слухай, ми б хотіли якось долучитись, у нас багато інвесторів, просто емоційно, щоб якась кількість людей (можливо, ми 1-2 МВт побудуємо), але долучилась, щоб ми не впадали в паніку, щоб ми розуміли, що можемо щось зробити.

Знаєте, в мене є улюблений коментар, я його часто повторюю: коли інвесторка, здається, з Вінниці писала в чатах: «Я ніколи не думала, що за 10 тисяч гривень буду відновлювати українську енергетику». Тобто ця причетність — це важлива річ. І ми почали розбиратися, і через три місяці виграли перший аукціон, підписали контракт з «Укренерго» на завантаження цих 18 МВт. При тому, що ми визначалися — або йти в storage, або йти в маневрену генерацію, — і вирішили, що нам краще маневрена генерація, тому що storage теж треба чимось заряджати, якщо проблеми з електрикою. А газова генерація так чи інакше може працювати на газі, може працювати на інших видах палива. Тобто у вас є значно більші маневри.

І таким чином, на сьогоднішній день ми будуємо 35 МВт, і у нас 5,5 тисяч українців. На мій погляд, з точки зору прецеденту — це просто фантастична історія. Під час війни, коли є ризик руйнування, люди скидаються і кажуть: ми хочемо, щоб було світло. Але, на жаль, на практиці ти стикаєшся з тим, що хтось каже: слухай, нам не треба, у нас генератор, у нас все добре. І в мене немає комунітаристів.

Чи було б добре, щоб це все знаходилося десь дуже далеко? Так, напевно, щоб і війни не було, і, щоб ці станції знаходилися не поруч з будинками. Але мала генерація передбачає, що у вас має бути точка підключення дуже близько. І щодо електрики — куди ви це віднесете? Якщо ми говоримо про газову генерацію, у вас має бути газова труба, до якої ви підключитеся. І те, що ви бачите, коли їдете й бачите лінії ЛЕП чи газові труби, не означає, що в цьому місці є газ чи можливість врізатися і передати електрику, і що це не коштує в десятки разів більше, ніж сама станція. Мала генерація будується там, де мережі вже є, де ви можете просто приєднатися. Інакше це буде математично безглуздо — тягнути мережі буде дорожче, ніж побудувати станцію.

Максим Самойлюк: Який зараз статус будівництва? Чи вдалося?

Андрій Журжій: Ми розраховуємо, що до кінця грудня запрацює перша черга — 18 МВт, і в січні–лютому запрацює друга черга — ще 16 МВт.

Максим Самойлюк: Ага, тобто десь на два місяці затримали.

Андрій Журжій: Ну, два з половиною. Побачимо ще раз, тут складно гарантувати — це складний інженерний об’єкт, де ви паралельно проєктуєте, будуєте, сертифікуєте, ліцензуєте. Тобто у вас безліч процесів, і держава дозволила це робити паралельно, тому що зазвичай ви тільки документи будете два-три роки робити. А ми кажемо: «у нас, вибачте, все дуже погано, нам за рік не те що документи — нам запуститися треба». Тому це паралельний процес. Що може десь піти не так — я не знаю. Але поки що ми відстаємо на два з половиною місяці.

Максим Самойлюк: Плануєте масштабуватись, чи ця історія трохи збила вас?

Андрій Журжій: Ми зараз хочемо масштабуватися, 100%. Зараз не можемо, тому що, маючи проблемний кейс в енергетиці, ми не можемо залучати кошти. Відповідно, не можемо розвивати якісь нові об’єкти, нові станції чи сториджі будувати. Тому ми зараз зосереджені на тому, щоб завершити, запустити, показати результат, показати, що це успішно, і далі будемо приймати рішення. Є запит людей: вони хочуть інвестувати, вони хочуть розбудовувати енергетику, у тому числі. Тому ми б точно рухалися і розвивали і сториджі, і в якийсь момент навіть вітер — він просто дорожчий.

Максим Самойлюк: А тут ще, до речі, цікаво з точки зору інвестора. Якщо ми маємо фонд Inzhur в нерухомість, там уже велика кількість об’єктів, і постійно генерується певний потік грошей, то тут, по суті, дивідендів ви вже не виплачуєте.

Андрій Журжій: Ми не виплачуємо. Цей фонд взагалі не передбачений для виплати дивідендів. Він базово створений на п’ять років і розрахований на капіталізацію. Тобто ідея полягала в тому, щоб запустити першу станцію, потім другу, і зароблені кошти інвестувати в подальшу розбудову і таким чином робити вартість активів цього фонду дорожчою, дорожчою, дорожчою — і в якийсь момент або продовжити, або продати всі ці активи і виплатити цей прибуток інвесторам.

Ангеліна Завадецька: Інвестиції в MilTech — чи можливі вони, і чи думали ви про те, щоб реалізувати цю можливість? Тому що ми зараз розуміємо, що зараз є ОВДП, а так роздрібним інвесторам і немає куди інвестувати у військо, крім того, щоб задонатити.

Максим Самойлюк: Я тут, мабуть, додам контекст. Ми, коли говорили з Романом Сульжуком, розмовляли про інвестиції в MilTech. Роман говорив з точки зору MilTech фонду, що це одна з найбільш перспективних галузей в Україні і якраз Inzhur може допомогти реалізувати модель крауд-фандингу для інвестицій у MilTech. Чи це взагалі десь є як точка на радарі чи це поки не на часі?

Андрій Журжій: Мені чомусь не подобається слово «крауд-фандинг», тому що ми все-таки говоримо про інвестиції, про розвиток інвестиційних продуктів. Ми намагаємося дивитися в той бік, бо виглядає логічно: у тебе є велика кількість інвесторів, ти вмієш залучати кошти. Чи можна створити якийсь продукт у мілтеку, щоб люди, з одного боку, донатили, а з іншого — могли інвестувати в компанію? 

Дві проблеми. Ми не маємо тут експертизи. Друга проблема — багато з того, що ми робимо, побудовано на комунікації. Ми багато розповідаємо і вчимо. Як комунікувати про MilTech? На що ти дав гроші? Які результати? Тобто ти на початку можеш розповісти, презентацію зробити. Але що далі? Як показати результати? Як відібрати команди? На мій погляд, це все-таки складний процес, і це більше така венчурна історія, в якій на старті більше шансів, що не вийде, ніж вийде. Тому що навіть сьогодні є якісь команди, які працюють, добігли, мають контракти і все інше, але завтра їхня продукція може стати просто неактуальною. Просто війна змінилася. Те, що вони робили, — неактуальне. У них не купує Міноборони, не купують волонтери. Все — бізнес завершився.

Це набагато складніший продукт, ніж фонд нерухомості. І тому ми відмовилися від цієї ідеї. Воно гарно звучить для нас 3 чи 10 людей, коли ми сіли, домовилися, і є багато таких кейсів, коли приватні особи з достатнім капіталом створюють фонди під себе і інвестують. Як продукт роздрібного інвестора, на наш погляд, це поки що складно. Можливо, ми чогось не розуміємо, але поки не плануємо. Хоча із задоволенням би зробили.

Ангеліна Завадецька: Тоді в мене є такі три коротенькі бліц-питання. Які галузі зараз найперспективніші для інвестування в Україні?

Андрій Журжій: Вау. МilTech, ще раз, але тут питання ризику. Найперспективніші — IT-шка, напевно, є багато IT-компаній. Для нас зараз цікава історія, пов’язана з нерухомістю, бо ми хочемо створювати тут додану вартість. Ми, з одного боку, вважаємо, що ми ще маленька компанія, але, з іншого боку, нещодавно порахували: за 9 місяців ми сплатили загалом десь 124 мільйони гривень податків. І чим більшим буде ставати фонд, тим більше інвесторів, тим більше податків. Нас це драйвить, і дуже класно.

Ще раз: IT, MilTech, нерухомість для нас є гарним напрямком, і ми хочемо сюди інвестувати, але за умови, що ви приймаєте ризик, що країна воює, і це не інвестиції в мізки, ви не можете їх взяти і вивезти.

Ангеліна Завадецька: У що ви ніколи не вкладете?

Андрій Журжій: Сьогодні, мені здається, у крипту.

Максим Самойлюк: Навіть по фану, як казино?

Андрій Журжій: Я по фану зробив, мені просто було цікаво, я досліджував питання додатків і все таке інше. Я по фану зробив ряд інвестицій у Трампівську історію. Мені просто було цікаво, як це працює, і на старті, умовно кажучи, зайти. Вона десь там дуже низько. Можна, напевно, сказати, що я просто не розбираюся, але, на мій погляд, базове завдання крипти — це рух капіталу і забезпечення чорного ринку. А далі вже це така казіношна історія — росте, не росте. Тому на сьогоднішній день у мене немає бажання інвестувати в крипту, хоча, можливо, хтось скаже, що я просто старий пердун, не розібрався.

У заборонений бізнес якийсь — у проституцію не інвестував би, у нелегальну зброю не інвестував. Я за легалізацію, до речі, але, напевно, це точно не той бізнес, який буде мене драйвити, щоб у нього інвестувати. Я не маю нічого проти. Кожен заробляє як може і хоче. До речі, там реклама була, продавали період Ковальської з порнозіркою українською, хтось намагався хейтити. Я, відверто, взагалі не зрозумів цього хейту. На мій погляд — прикольна реклама, гарна дівчина, ми у вільному світі, тому взагалі не бачу жодної проблеми.

Ангеліна Завадецька: Який відсоток від свого заробітку варто інвестувати?

Андрій Журжій: Давайте. Класика говорить, що хоча б 10% щомісячних заробітків ви маєте відкладати, а далі вже — щось у готівці, щось інвестувати в різні активи, знову ж таки — диверсифікувати. До речі, ми говоримо: низька фінансова грамотність. Але всі говорять — диверсифікація. Диверсифікацію всі запам’ятали, але я завжди наголошую, що диверсифікація теж має бути розумною.

Тобто ви маєте диверсифікуватися не просто між чимось, а між якісними активами. Так, якщо ви визначили, що хочете 10%, 5% пограти, умовно, у якісь ризиковані активи — це ваше право. Але якщо ми говоримо, що основна частина портфеля — це низькоризиковані активи, які дозволяють накопичувати і примножувати, то вони мають такими бути, і ви маєте витрачати час на дослідження. Як лікаря обираєте для дитини чи вчителя, так само маєте розуміти, кому ви довіряєте свої кошти, у що ви інвестуєте.

На жаль, часто цього не роблять. Навіть по нашій спільноті ми бачимо, що люди залітають, навіть інвестують якісь гроші, а потім задають питання, і спільнота така: «Це на вході написано великими літерами — я не розбирався». Оце проблема — треба розбиратися. І важливо відкладати. Навіть якщо у вас маленький капітал, повертаючись до вашого питання — потрібно відкладати, потрібно інвестувати, тому що на довгому горизонті ви зможете накопичити якийсь капітал, навіть не маючи великих сум на старті. Важливо, що відкладати — це не купити долари і покласти під матрац, бо вони там теж не цінуються і додаткових грошей не приносять.

Ангеліна Завадецька: Це був подкаст «Що з економікою?» від Центру економічної стратегії спільно з Громадським радіо за підтримки ПриватБанку. З нами сьогодні був Андрій Журжій, CEO та засновник інвесткомпанії Inzhur. 

Слухайте нас на усіх подкаст-платформах та радіо, підписуйтеся, ставте вподобайки, дізнавайтеся про українську економіку та фінансову грамотність. Дякуємо і до зустрічі!