169. Як формувався ринок нерухомості в Україні і що з ним не так? Наталія Задерей

Дисклеймер: щоб оперативно публікувати текстові версії подкастів, ми користуємося штучним інтелектом для їх розшифрування. Тому в тексті можуть траплятися граматичні та стилістичні помилки.

Юлія: Вітання, це подкаст “Що з економікою?”, в якому ми з Юрієм Гайдаєм з Центру економічної стратегії, а я Юлія Мінчева з Воксу Україна, обговорюємо важливі для української економіки теми. Сьогодні будемо говорити про ринок нерухомості. 

Мені здається, це один з перших випусків про ринок нерухомості за всю історію нашого подкасту. А в нас було дуже багато випусків, і це вкотре підкреслює, як мало ми про нього знаємо. Він досить недосліджений, неактивно обговорюється. Якщо обговорюється, то на рівні цін, а не рівні реальної ситуації на ринку. 

Однак, ми знайшли експертку, яка знає набагато більше про цей ринок. Напевне, ви з нею не були знайомі на широкий загал. Це Наталія Задерей, вона економістка, яка має величезний досвід роботи як в державних, так і в недержавних інституціях. Вона також є слухачкою нашого подкасту. 

Наталію, вітання! 

Ми у Воксі публікували раніше ваші статті про ринок нерухомості, тому ми знали вас як експертку. Але нещодавно вийшла стаття на Форбсі, яка привернула увагу до цієї теми.

Вона якраз виділялася з ваших минулих публічних матеріалів постановкою глобального питання про те, яка взагалі є бізнес-модель на цьому ринку, і чи вона в принципі є здоровою, і чи в ній виграють інвестори приватні, громадяни України, а не якісь окремі забудовники чи інші гравці на ринку. 

Скажіть, як взагалі ми опинились в такій конфігурації ринку, яка є зараз? Як цей ринок нерухомості формувався? Тому що насправді через трохи спотворене відчуття прав власності в цій країні через Радянський Союз і інші минулі також історії, ринок новий, молодий. Я не знаю, скільки має пройти років, щоб ринок перестати вважати молодим і незрілим. Як вам була така генеза українського ринку нерухомості? 

Наталія: Дякую за питання. Ну що ж, давайте згадаємо, як формувався український ринок нерухомості. Коли Україна отримала незалежність, розпочалася масова приватизація житла, і з цього почав формуватися вторинний ринок житлової нерухомості. Власники квартир почали перепродавати один одному житло радянської забудови. Так виник вторинний ринок, який був більш активним в 90-х і на початку 2000-х. 

Водночас із цим почав в Києві формуватися і первинний ринок житла. Почав він формуватися з компанією «Київміськбуд». Вона стала холдинговою компанією, створила банк «Аркада», і разом вони почали проводити експеримент. Це так і називалося – експеримент на базі «Київміськбуду». 

Він полягав у залученні коштів населення для фінансування житлового будівництва. Насправді це досить така нетипова для світу практика – фінансувати житлове будівництво за рахунок коштів приватних інвесторів. Але це були 90-ті, це був період зміни всього, і ось так воно почало формуватися. Але все ж таки десь до кризи 2008 року більш активним був вторинний ринок. 

Криза іще підігрівалася появою і розвитком іпотеки, розвиток цього ринку, зростали ціни і вже в 2008 році ми мали таку першу бульбашку цінову на цьому ринку. 

Юрій: Для наших юних слухачів поясню, що той період характеризувався доволі низькими ставками. Я пам’ятаю, що банки, наприклад, навіть перед самою кризою запровадили продукти кредитування у швейцарських франках, і ставки у швейцарських франках були близько 6% річних. 

Але ви можете зрозуміти, яка халепа сталася з тими позичальниками, якщо відкриєте графік курсу української гривні до швейцарського франка і оцінити весь масштаб від 2008-2009 і подальших років. 

Юлія: Дивись, тут має одразу бути вставка про фінансову грамотність, що ви ніколи не маєте брати кредит не в тій валюті, в якій заробляєте. 

Юрій: Дуже багато українців отримали урок фінансової грамотності на все життя в ту кризу. 

Наталія: Ну, але все одно і кредитування в валюті фізосіб б заборонили, зрештою, після цього. 

Юрій: Але, зрештою, все одно і досі є багато схем фінансування, котрі прив’язані не до долара, а просто в гривні. 

Наталія: Так, це правда. Насправді, український ринок нерухомості досі досить доларизований, він прив’язаний до курсу долара, хоча вже не так, звісно, явно, але ця прив’язка залишається. 

Юлія: Добре, повернемось до 2008-го. 

Наталія: Була перша така криза на цьому ринку. Після цього було певне затишшя, я б сказала. Забудовники, інвестори всі оговтувались після того, що сталося після 2008-го року. Тобто банки і люди, вони намагались якось реструктуризувати ці проблемні кредити, яких виникло. 

У одних забудовників теж були проблеми, але у 2011-му потім ще з’явилася певна дерегуляція ринку. Це було ухвалення закону про містобудовну діяльність і десь уже після того, як почав працювати цей закон вже за пару років, почав дуже Київ забудовуватись. 

Київміськбуд вже був далеко не один, дуже багато з’явилося забудовників, але схема залишилась та сама. Тобто це основне джерело фінансування – це всі ті ж кошти приватних інвесторів. 

Також, ну я думаю, що дуже активним роком став 2014-й, насправді, коли почалася і російська агресія, і зросла кількість внутрішньо переміщених осіб. Тоді, водночас на фоні цих жахливих подій, був такий бум на ринку житлової нерухомості первинної, який продовжувався до повномасштабного вторгнення. 

Юлія: Якщо так от коротко розказувати, яка бізнес-модель зараз забудовника? Умовно середнього українського. 

Наталія: Ключова особливість української забудови на первинному ринку це те, що основне джерело фінансування – це кошти приватних інвесторів. Такого немає ніде в світі. Це, справді, наша унікальна особливість, таке ще є в одній країні, яку навіть не хочеться називати. 

Юлія: Часто це ж виходить навіть не просто гроші тих інвесторів, для яких будують квартиру зараз, а тих інвесторів, для яких планують побудувати квартиру після того, як побудують для минулих інвесторів квартиру. 

Наталія: Все вірно. Це називається перехресне фінансування. На жаль, у нас немає такого, що я, наприклад, купую квартиру в цьому будинку, і мої кошти йдуть виключно тільки на цей конкретний будинок. Мої кошти можуть піти на будь-який з об’єктів забудовника. 

Це перетворює ринок на таку досить ризиковану конструкцію. Я навіть не побоюся згадати слово піраміда, тому що ця конструкція стійка лише тоді, коли є приплив нових коштів. Це все схема Понці.

Юлія: Ми насправді бачимо багато випадків, коли дійсно втрачали інвестори свої кошти, які далі намагаються захистити свої інтереси на площах перед Київською міською радою. 

Юрій: Я сьогодні їхав сюди на подкасти і на Хрещатику був протест інвесторів. Я не встиг роздивитися, якого ЖК. Я просто побачив, що у них всіх надруковані в однакові прапори.

Це нас ставить перед купою цікавих економічних і морально-етичних питань. Тому що, коли інвестори приходять до КМДА під прапорами і їх вже нагріли, то очевидно, що вони не вимагають якогось інакшого регулювання або більш відповідальної містобудівної політики. 

Вони вимагають, щоб міська адміністрація або і держава взяли інші гроші інших платників податків і вирішили їхню проблему, яка була створена частково через погане регулювання ринку, а частково через безвідповідальність і жадобу самих інвесторів. 

Тут з’являються оці морально-етичні розвилки, як, по-перше, реагувати на ті проблеми, котрі є, і як їх попереджувати. Це вічні питання для України. Але я їх, напевно, так само постулюю вам. 

В першу чергу, наприклад, що робити взагалі? Які є практики найкращої вирішення таких проблем з жертвами пірамідонів? 

Наталія: Я тільки коротко прокоментую ваш вислів про морально-етичний аспект.

Мені здається, все ж таки інвесторів треба поділяти. Тому що є ті, хто купував реально дах над головою, а є ті, хто купує тридцяту квартиру як інвестицію. І якщо представники другої категорії виходять під КМДА, це, як на мене, це вже дуже серйозні питання. 

Юрій: Я думаю, виходять перші з другими, просто представники другої категорії переважно просто вкладаються в це грошима. Хтось має прапори надрукувати, наприклад. 

Наталія: Відповідь така, що треба прибирати перехересне фінансування. Цієї практики немає в світі. Якщо ви проаналізуєте світовий досвід, я робила це влітку, після того, як сталися ці сумнозвісні події з найбільшим забудовником Києва. 

Я почала вивчати. Це дуже цікаво, тому що такого досвіду, як у нас, справді, ви ніде не знайдете, що можна отак перекидати між об’єктами. 

Юрій: Китайці, здається, ще цим граються. 

Наталія: Так, китайці, це правда. Я дивилась більше на Європу. 

Прибрати перехресне фінансування. Ну, давайте подивимося, наприклад, як працюють ринки, первинний ринок нерухомості, ну, не знаю, Польща, Британія. 

Не будемо говорити про Китай, Росію. Там, якщо я вкладаю кошти в житло, що будується, а теж там це можна зробити, це називається off-plan real estate, то гарантовано мої кошти йдуть на цей об’єкт.

Зазвичай гарантією виступають банківські escrow-рахунки. Тобто часто інвестування йде через банк.

Юрій: Розкажіть слухачам, що таке escrow-рахунки. 

Наталія: Це рахунки цільового використання. Тобто, наприклад, я укладаю за девелопером угоду про придбання нерухомості, але ці кошти потрапляють на escrow-рахунок у банку. Забудовник отримує мої кошти тільки по мірі виконання певних цілей. Наприклад, умовно побудував 5 поверхів, отримав транш. 

Юрій: Тобто довірче зберігання з боку банку, яке вирегулюване договорами і нормативно-правовими актами. Тобто зазвичай це працює так. 

Наталія: Немає такого напряму в європейському досвіді, щоб фізична особа працювала з забудовником напряму. Посередником часто є банки з їх escrow-рахунками або взагалі ощадні каси, як в Німеччині, або як вони називають ощаднобудівельні.

Юлія: Тобто, фактично, тут можна вести регулювання, яке знизить, як мінімум, проблему перехресного фінансування, не повністю позбавить від ризику, що об’єкт не добудують, але хоча б таких пірамід не буде виникати. 

Наталія: Я вважаю, що потрібно обов’язково, це має бути в пріоритеті, забезпечення контролю за цільовим використанням. Тобто я не думаю, що в Україні з її досвідом є сенс от просто брати і забороняти все. Давайте ми заборонимо, бо у нас зараз є історія негарна, і після цього ми просто заборонимо фізичним особам вкладатися в житло. 

У нас не дуже є альтернативні джерела фінансування, тому я думаю, що можна це залишати, але треба забезпечувати контроль за цільовим використанням. Наразі його немає. Він був хоча б трошки фрагментарно прописаний для таких механізмів, як фонди фінансування будівництва, але і то недостатньо, на мою думку. 

Окрім того, я знову повторюся, що контроль за цільовим використанням і заборона перехресного фінансування – це такий перший обов’язковий крок, але також має бути подальша розбудова прозорості ринку. Якщо ми хочемо уникання оцих бульбашок, пірамід, то розбудова ринку, статистики, про яку ми говорили, поява нарешті статистики попиту. 

Юлія: Ми говорили про те, що немає розуміння в цифрах про весь ринок, і навіть забудовники знають умовно про свій шмат пирога, а не знають загальної кількості. Дуже цікаво, до того, як ми почали записувати подкаст, Наталія розповіла, що в нас більш-менш є відома ціна оголошена. 

Тобто фактично те, що ви можете побачити на ЛУНі ціни інших агрегаторах, але немає ціни угоди, а вона може значно відрізнятися. І тому там наші уявлення про ціни, вони теж можуть бути значно далекими від реальної картини, за яку хтось продає, а хтось купує. 

Юрій: За рахунок чого може відрізнятися ціна угоди? 

Наталія: Ми ж розуміємо, що це переговори, наприклад, між забудовником і покупцем, або це на вторинний ринок, між двома фізичними особи. Просто надали знижку. 

Юрій: Ага, мова просто про знижки. Мова не йде про якісь там додаткові неконкурентні речі. 

І насправді, до речі, належне регулювання тоді знімає і багато морально-етичних виборів. Тому що от ви говорите про те, що треба відрізняти інвесторів, котрі купують перше житло, наприклад, молода сім’я з дітьми, і тих, хто просто інвестує в бетонометри системно потоково, десятками квартир або сотнями квартир. 

Але, зрештою, є ще третя категорія людей, котра купує відповідально, котра не ведеться на нижчі ціни, на якісь неринкові умови. І, знову ж таки, все одно, навіть у випадку, якщо це от придбання першої квартири, і люди промахнулися, то все одно виходить, що державі потім їх треба якось рятувати коштом більш відповідальних громадян. 

Якщо тут проблема на стороні регулювання, тобто держава не забезпечила прозорий ринок, принаймні базові якісь правила гри, тоді справді відповідальність на всіх нас, тому що ми це допустили. А якщо ці правила є, і все одно десь стався якимось дивом такий от пірамідон, то тоді можна вже просто сказати громадянам, що пробачте, але держава вас рятувати не буде, наступного разу підходьте більш відповідально до таких важливих рішень. 

Наталія: Ну, Юрій, я як економісту хочу вам сказати так, що дивіться, якщо не буде ризику перехресного фінансування і буде прозорий ринок то ми будемо знижувати ризик таких збоїв в ринку, того, що називається market failure. 

Бо чому вони виникають? Через асиметричність інформації. Цієї асиметричності буде менше, тому що буде статистика, статистика оголошень, і ті самі покупці, вони і зможуть більш відповідально підходити. 

Але я хочу сказати про ще один напрямок роботи. Наприклад, мені дуже сподобалося, у Польщі минулого року з’явився фонд гарантування вкладів на цьому ринку. 

Це називається DFG, у них фонд гарантування девелоперів, девелоперський фонд гарантування. 

Юлія: Тобто він фактично захищає приватних інвесторів. 

Наталія: Якщо щось стається, то компенсує фонд гарантування, а не держава, не міська влада і так далі. 

Юрій: Відповідно, девелопер роблять до нього обов’язкові внески. 

Наталія: Так, я думаю, що так. 

Юрій: Тут ще тоді питання цікаве на стороні податків. Один з таких інструментів, який мені здається вже дуже на часі, це більш таке предметне і серйозне оподаткування непродуктивних активів, нерухомості, тому що це питання стимулів. 

Якщо ми зараз маємо економіку, яку нам треба якось штовхати рости, а при тому більшість людей розглядає нерухомість як таку стандартну, безпечну інвестицію, і всі гроші йдуть туди. Відповідно, якщо, наприклад, держава запроваджує більш таке ретельне і завищені ставки і оподаткування нерухомості, наприклад, житлової, вище певного ліміту, який є зараз, з ним можна гратися, але все одно. 

Це може підштовхнути людей, трошки переглянути свою політику власності. Переоцінити привабливість інвестицій в нерухомість, але як би це вплинуло на цей ринок? Чи є це гарним кроком на ваш погляд? 

Наталія: Те, що запровадили оподаткування нерухомості понад, мені здається, 65, я не пам’ятаю. Мені здається, що це дуже мало вплинуло, тому що можна записати житло на всіх родичів і якось цього уникати. Але мені здається, що цей стимул якраз і потрібно податково впроваджувати, щоб все ж таки трошки обмежувати цей притік інвестицій. 

Я не думаю, що зараз інвестиційний попит є. Я думаю, що зараз якраз у часи війни його немає. Але, в принципі, над податковими стимулами теж треба думати. Мені здається, що те, запроваджене оподаткування, воно недостатньо.

Юрій: В Британії, наприклад, є council tax, тобто це місцевий податок, який повністю йде в місцеві бюджети і який, власне, справляється з нерухомості, причому байдуже чи ти її маєш у власності, чи ти її орендуєш. Тобто ти користуєшся нерухомістю в певному районі і ти платиш цей податок.

Причому він, власне, залежить від того, де розташована нерухомість. Тобто він прив’язаний до району. Якщо ти, наприклад, маєш невеликий будинок в центральній частині Оксфорду, то ти платиш кожного місяця 250-300 фунтів council tax, а в околицях, десь в центральній сільській Британії цей council tax може бути 25 або 50 фунтів. Тобто він диференційований, залежно від того, наскільки привабливою і дорогою є нерухомість. 

І ця частка доволі відчутна. Ти не можеш від нього відхилиться, не можеш записати на бабцю. Байдуже, записано на бабцю будинок, бабця платить, або ти за неї. Це теж така модель цікава. 

Тоді міська влада зацікавлена в тому, щоб це максимально збирати, тому що це для них вагоме джерело наповнення їхнього бюджету. Крім того, є прямий зв’язок. Тобто міська влада каже, от ми збираємо з вашої нерухомості цей податок, але ми його використовуємо не те, щоб цю нерухомість обслуговувати – благоустрій, дороги, оце от все. 

Юлія: воно абсолютно інакше вибудовує зв’язки між тобою і владою, бо ти також вимагаєш набагато більше від того, що відбувається довкола.

Юрій: Тобто це не абстрактна сума, яку ти платиш там якось, а ти конкретно знаєш, що ця міська влада з тебе стягує конкретно за те, що в тебе в цьому районі є, і ти, якщо що, то ти починаєш вимагати. 

Юлія: Так, і коли його немає, ти вимагаєш, і ти так само вибираєш, де тобі жити, і це абсолютно змінює такі зв’язки, чого дуже не вистачає в українських містах.

Наталія: Так, я думаю, те, що не вистачає, я з цікавістю прослухала про цю схему, я думаю, це основа такої можливої концепції того, що і нам потрібно, якраз і ця диференціація ставок і так далі. 

Юрій: І це один, до речі, так само з інструментів впливу на те, що, наприклад, якісь райони стають занадто перенаселеними. Тобто, якщо влада бачить, що десь прямо забагато людей, і це впливає негативно на надання послуги, і взагалі на комфорт проживання, то вони можуть вліпити високий council tax, років там на 5-10 оголосити про це. Це демотивує людей масово тут переїжджати прямо в це місце, або навпаки, стимулювати переїзд. 

Юлія: Повертаючись до України, і до тої ситуації, в якій ми зараз, які є можливі, але реалістичні інші моделі на ринку нерухомості? 

Наприклад, що ви можете розказати про варіанти соціального житла, і про те, що можна зараз, про що можна думати у зв’язку з повоєнною відбудовою, і, можливо, іншими якимось форматами фінансування будівництва, крім виключно грошей приватних інвесторів. 

Наталія: Я почну з другого питання. Я думаю, що справді це дуже важливо, щоб залучати і альтернативні джерела фінансування, тому що вони можливі. І це показує досвід тієї ж Польщі, про яку ми згадували. 

Наприклад, польський ринок нерухомості, і зараз ми говоримо не тільки про житлову, тому що в контексті відбудови важливо все – і комерційна нерухомість. 

Польський ринок нерухомості, він дуже популярний серед інституційних інвесторів. Я думаю, що Україні теж треба на це орієнтуватися. 

Поки ж навіть до війни на нас не дивився ніхто тих, хто дивився на Польщу. Але я думаю, що це є і можливість теж все ж таки, що ті самі великі страхові компанії, пенсійні фонди, які вкладали в умовні польську нерухомість, вони повинні, зрештою, якось і нашою зацікавитись. Я думаю, що є перспектива так само і для житлової нерухомості. 

Але є великий але, знову повертаємось, що поки що на такому рівні такої хаотичності, непрозорості, таких якихось незрозумілих правил гри, то цей ринок нікого не зацікавив досі з іноземних інвесторів. І зрозуміло, що так він і не зацікавить. 

Юрій: Чарівні слова введення в експлуатацію. Я читаю епопею Андрія Журжія з його проектами. Він обрав шлях ненадання хабарів. Це буде довгий і болісний шлях. Це гарне реаліті-шоу для всіх, крім нього і інвесторів. 

Юлія: Це правда. Насправді одного бажання просто допомогти Україні буде недостатньо, якщо ти захочеш інвестувати. 

Наталія: Насправді я рада, що є такі випадки. Хоч такі реаліті-шоу, ми зараз трошки сміємося, трошки сумно це звучить, але це добре, що вже є такі випадки. 

Юлія: Але про соціальне житло. Ви говорили перед тим, як ми включили кнопку запису, що в нас є таке трохи спотворене уявлення, що таке є соціальне житло. Можете про це детальніше розказати? 

Наталія: Так, у нас зазвичай з прийняття соціального житло це держава надає безкоштовно у власність житло.

Але взагалі доступне житло, соціальне житло, це не тільки про власність. Це значно ширший спектр варіантів. Це можуть бути змішані форми власності, це може бути соціальне орендне житло. 

У чому ключова ідея соціального житла у деяких європейських країнах? Воно будується вже одразу як соціальне житло. Тобто ретельно обирається девелопер, його рентабельність, тобто вона не може бути захмарною, якщо ми будуємо соціальне житло. Його якісь ESG-політики, тобто обов’язково, що це має бути вже енергоефективне соціальне житло. Дуже багато таких цікавих нюансів. 

В Україні ще Мінрегіонбуд піднімав цю тему орендного соціального житла, але це було дуже давно, і більше після того я не бачила таких якихось більш-менш притомних ініціатив на цю тему. 

Юрій: У нас є цей радянський тягар стереотипу, тобто коли всі були бідні і без житла, тому держава дає житло, і це назавжди. Але в ринковій економіці це, насправді, не дуже адекватний крок, тому що зараз людина може потребувати житло, але вона його отримує, наприклад, років через 10 в неї значно зростуть доходи, і, в принципі, точно будуть люди, котрим це соціальне житло буде потрібніше, але це житло вже у власності. 

Тут логічні ті схеми, котрі передбачають тимчасове надання соціального житла, наскільки я розумію, в багатьох країнах європейських воно працює саме так. Тобто це житло, котре держава дає в випадку крайньої необхідності і, власне, до того часу, поки господар не підніметься на ноги і не вийде вище того ліміта, де воно вже там потребуватиме меншої підтримки.

Наталія: Так, це якраз саме про це я й говорила, що тут це більш такий соціально справедливий варіант, коли, по-перше, суспільство, держава, воно гарантує дах над головою тим, кому він необхідний. 

По-друге, є такі певні теж соціальні інструменти впливу. Ну, наприклад, що у певній громаді не вистачає умовно лікарів. От зараз ми надамо у доступну оренду житло лікарям. 

Потім, якщо у них там гарні доходи, вони можуть або викупити це житло. Ну, тобто є варіанти для гнучкої політики. 

Юлія: Як мінімум, можна буде реалізувати право, яке записано в Конституції України, право на житло. 

Юрій: Власне, тут про це й мова, що ти не можеш виконати цього, ти не можеш гарантувати житло всім. Та навіть, і тимчасово, надаючи соціальне житло, навіть багаті країни, типу тої ж Німеччини чи Британії, вони все одно стикаються з проблемами шаленого дефіциту цього соціального житла. 

В Україні це, в принципі, була б утопія, але це проблема, що в нас є багато утопічних речей, записаних на рівні Конституції. Це підриває вагу самої Конституції і підриває довіру громадян до держави. Краще обіцяти менше і виконувати. 

Юлія: І очікування, насправді. Тому що воно дійсно настільки незбалансоване, тому що є дуже багато історій про субсидії, в публічні фінанси і решта, коли там в тебе є дуже багато нерухомості, але при тому ти дуже мало і за неї платиш, і за обслуговування її платиш. Вона дуже дорога в обслуговуванні місту, умовно платникам податків, які платять податки чемно. 

Ну, і тут в мене останнє питання. Який ваш прогноз – чи квартири як об’єкт інвестування і як об’єкт такої легалізації доходів буде успішною схемою? Бо навіть там зараз і всякі випадки з Дубінськими і іншими, і їх купою квартири, це ж дуже часто там таке дуже зручне. 

Раніше було, я не знаю, чи в українській ситуації сильно змінюється такий шлях приховувані від фінмоніторингу якихось грошей, отриманих не зовсім доброчесним шляхом? 

Наталія: Це правда. Саме купівля нерухомості була таким доволі поширеним способом легалізації доходів, в тому числі корупційних. 

Але я вірю в фінмоніторинг. Я бачу, що умови стають більш жорсткими. Ну, я не ПЕП, тому мені можна вірити і гарно ставитися до цих моментів. Тому я думаю, що буде справді складніше. 

А що стосується інвестування в житло, насправді в мене багато знайомих, вони навіть не розуміють, а що поганого у цьому, що житло такий популярний інвестиційний інструмент?

Мені здається, все ж таки це треба обмежувати теж. На рівні оподаткування, на рівні більш жорстких вимог, якщо це через банківські кредити йде придбання такого житла з метою інвестиційною. Тому що це теж викривлює певні стимули економічні і створює на ринку дуже багато додаткових перекосів. 

Коли для когось придбання першого житла – це шось захмарне, а для когось 30 квартир і все одно мітинги під міською радою. 

Юрій: Тут підсумовуючи, не зважаючи на те, що в нас буде величезна потреба у відбудові і багатьом людям потрібно буде знайти житло, ми не можемо тут покладатися тільки на ринок. 

Тому що ми бачимо десятки років історії, коли цей ринок у нас постійно створював нові і нові провали, market failures, і відповідно регулювання таки потрібне, тому що хоча воно можливо трошки обмежує це шалене зростання, воно десь там несе якусь додаткову вартість, але позитивні, побічні ефекти або прямі ефекти цього регулювання, вони явно переважують і про це треба думати, не відмахуватися від цього. 

Єдина проблема тут, мабуть, це те, що одні з ключових стейхолдерів, забудовники і так само якісь великі масові інвестори в житло, вони мають величезний ресурс, як соціальний, так і грошовий для того, щоб лобіювати свої позиції.

Я все-таки вірю в те, що держава з цим може справитися поступово, тому оптимістична. Будемо, напевно, завершувати. 

Наталія Задерей була сьогодні у нас. Дякую вам за цю розмову про нерухомість. Юлія Мінчева, Вокс Україна. І з вами був Юрій Гайдай з Центру економічної стратегії. 

Ми були в чудовій затишній студії Громадського радіо. Дякуємо вам, що слухаєте нас на подкаст-платформах, на радіо, і до наступних зустрічей в ефірі.