232. Коли нарешті знищать ріелторів? Денис Суділковський з Лун

Щоб оперативно підготувати текстову версію, ми використали штучний інтелект для розшифрування. Тому в тексті можуть траплятися граматичні та стилістичні помилки.

Юрій Гайдай: Вітаю! З вами подкаст і передача «Що з економікою?». Сьогодні ми говоритимемо про ринок нерухомості, в першу чергу, ринок нерухомості України. 

У нас сьогодні у гостях Денис Суділковський. Він бренд- і бізнес-директор компанії ЛУН. Для мене, як економіста, це не просто сайт пошуку нерухомості, а ресурс з цінною інформацією, яку можна додатково аналізувати, тому що мені здається, що ЛУН – перша компанія, яка так заморочилася з тим, щоб збирати багато інформації і гарно її показувати. Інфографіки у ЛУН чудові. І от з такого компліменту ми почнемо з Денисом розмову. Денисе, привіт.

Денис Суділковський: Мої вітання.

Юрій Гайдай: Я одразу з берега і в воду запитаю тебе про те, як зараз виглядає ринок нерухомості в Україні. Ми вже розмовляли на цю тему з іншими гостями раніше, і, я думаю, для більшості наших слухачів зрозуміло, що в 2022 році всі поїхали на захід країни, там стрімко зріс попит на житло, дуже швидко виросла оренда, плюс люди, які мали таку можливість, почали купувати житло. Пізніше ця хвиля частково пішла назад.

А що зараз? Чи можеш ти виділити якісь регіони з підвищеним попитом на житло, зміни, які відбулися за останній рік, за 2024 і перші місяці 2025 року?

Денис Суділковський: Можу, і в першу чергу я зверну увагу, що ця зворотна міграція, коли люди повертаються додому, продовжується, і в 2024 році вона і зараз відбувається, і бажання людей повернутися на рідну землю диктує правила для ринку. З іншого боку, напевно, з величезним відривом порівняно з іншими регіонами в плані саме ринку нерухомості, є Київ і Київська агломерація. Чому так? За ринком нерухомості дуже зручно спостерігати через призму грошей, як несподівано, а саме роботи.

Найбільша кількість вакансій відкрита саме в Києві, Київській агломерації, і в передмісті. Сюди приїжджає велика кількість людей, і ще до повномасштабного вторгнення сюди приїжджали люди. Зараз вони приїжджають у пошуках роботи, в пошуках свого передбачуваного майбутнього.

І, звісно, другий фактор – це безпека, і тут лідирують західні регіони, але треба розуміти, наскільки вони лідирують. Якщо ми подивимося на загальну кількість угод на вторинному ринку, тобто купівлі готового житла і приватних будинків, то, наприклад, Харків і Дніпро, котрі знаходяться відчутно ближче до зони небезпечних військових дій, входять у топ-5 регіонів по обсягу в кількості продажів. Але лідер – це однозначно Київ, Київська агломерація, і на другому рівні – це вже Львів, як більш-менш безпечне місце, і так само з великою кількістю роботи.

Якщо порівнювати навіть Київ і окремо Київську агломерацію, напевно, передмістя переважає і в попиті, і в пропозиції наразі, порівняно зі столицею, але вже через свої специфічні фактори.

Юрій Гайдай: До речі, я на тобі протестую гіпотезу, бо бачу це в ближньому колі спілкування, що останні роки більший інтерес, власне, до приватних будинків, ніж до квартир. Я маю на увазі, змістився трішки цей інтерес. А чи видно це на ваших даних по всій Україні? Чи більше стали українці цікавитися приватними будинками, обійстями?

Денис Суділковський: Якщо ми скажемо інтерес, от саме не попит і не купівельний попит, а інтерес, то так. Ще з ковіду, коли нас всіх закрили вдома, люди несподівано відкрили для себе радість власного газону, і мати будиночок виглядає більш цікаво, ніж квартиру. Але наважуються все ж таки на власне житло у багатоквартирному будинку з інфраструктурою, а не в котеджному містечку чи десь в селі. Тому інтерес є, як ідея воно є і розвивається, але все це ще дуже-дуже нішова історія, і здебільшого, ну ні, люди обирають все ж таки на користь квартири.

Тут ще й фінансове питання, тому що це не співрозмірні витрати, як на придбання, так і на утримання будинку і квартири.

Юрій Гайдай: Так, утримання – це окрема історія. Ти згадав, що значний попит в Харкові і Дніпрі, наскільки я розумію, його створюють багато в чому люди, які тікають від бойових дій і, притому, хочуть залишитися ближче до своєї рідної землі, можливо, повернутися, або просто не мають ресурсу на те, щоб їхати через всю країну.

Взагалі, куди зараз їхати внутрішньо переміщеним особам з точки зору недорогої оренди?

Денис Суділковський: Вони так чи інакше тягнуться до найближчих, найбезпечніших місць. Здавалося б, яка тобі різниця, ти сідаєш на потяг і їдеш або в Київ, або у Львів, ти просто їдеш у потязі. Але ця емоційна прив’язаність до власного регіону і хоча б відчуття можливості, не те, щоб скористатися цією можливістю, але відчуття можливості, що якщо що, я зможу швидко повернутися до себе, туди, в тимчасово окуповану або в сіру зону, де дуже близько до бойових дій.

Воно відіграє ключову роль. Тому люди дійсно тягнуться у Дніпро і Харків. Але не те, щоб це виступало як рекомендація, але дуже характерно, саме з точки зору оренди, виступає Одеса.

Тому що, з одного боку, це відносно безпечний регіон, а з іншого боку, там є робота, тобто там можна знайти собі фінансовий прихисток. А що ключове – в них дуже великий квартирний фонд.

Історично Одеса розвивалася як курортне місто. І там велика кількість навіть новобудов будувалися з ціллю, що там будуть жити люди в туристичний сезон. Наразі туристичні сезони тільки-тільки відновлюються, але орендувати житло в Одесі буде набагато легше, просто через наявний квартирний фонд і широкий асортимент, порівнюючи навіть з Дніпром.

Юрій Гайдай: Ти, до речі, згадав про те, що нові правила на ринку диктують ситуацію. А які це нові правила, про що це?

Денис Суділковський: У чому полягають нові правила: якщо ми візьмемо ринок оренди, як найбільш чутливий і порівняємо вартість однокімнатної квартири в оренді у Львові і в Києві, у Львові вона буде вища. Але чому вона буде вища?

Не тому, що у Львові вищий попит, а тому, що там попит вищий за наявну пропозицію. Дуже обмежений, дуже малий квартирний фонд, і фактично однокімнатні квартири розібрали ще в 2022 році. Те, що зараз виставляється під оренду, вже з високою націнкою, тому що таких квартир мало.

А якщо ми почнемо порівнювати вже двокімнатні квартири, столиця знову вибивається в лідери, і весь фокус, як історично це було, знову зміщується на найбільше місто країни. Якщо ми візьмемо вторинний ринок купівлі, то теж неоднозначна цікава ситуація. Бо здавалося б, який сенс зараз купувати житло в Харкові?

Але поговоривши з аудиторією, яка зараз купує, несподівано виокремився новий сегмент. Це люди, котрі відкрили для себе можливість мати власне житло. Тобто до повномасштабного вторгнення вони чисто з фінансових причин не могли собі дозволити.

Зараз в новій реальності, з цим воєнним дисконтом, для них відкрилась можливість стати власниками житла. І виявилося, що наше радянське минуле, тоді, коли цілі покоління були вирощені на впевненості, що власна квартира – це твоє найбільше досягнення в житті, і точно осередок стабільності і безпеки,  відіграє роль навіть сьогодні. І багато людей купує житло у Харкові саме за очікування, що, по-перше, відкрилась така можливість, а по-друге, це дає мені персональну стабільність.

Люди за цим тягнуться. Це трохи змінює ті правила гри, котрі були присутні до повномасштабного вторгнення, тому що доповномасштабки найбільш характерним був ринок первинної нерухомості, коли людина інвестувала в ще не збудований будинок і за це отримувала суттєвий дисконт.

І, фактично, за одну ту саму ціну, порівнюючи вторинку і первинку, можна було отримати плюс одну кімнату. Тобто за вартість двокімнатної квартири на вторинці ти можеш на первинці з інвестиційною історією, почекавши два роки, наприклад, до отримання ключів, міг отримати плюс ще одну кімнату і всі супутні переваги, які надає тобі нове житло. Тому ринок нерухомості трансформується, і мені здається, що він змінюється на краще.

Юрій Гайдай: До речі, я думаю, що на цей попит так само впливають і очікування покупців. Я звернув увагу на дуже цікаві результати вашого опитування про очікування покупців щодо зміни ціни на вторинці. І бачу, що зараз вже дуже сильно змістився баланс в бік оптимізму.

Тобто, якщо, наприклад, ще восени минулого року, згідно з ваших опитувань, лише 28% очікували зростання цін у Києві, 35% очікували зниження, то зараз ситуація просто розвернулася. 39% вже очікують зростання, 26% – зниження. І підозрюю, що в більшості великих міст картина схожа.

Тому, напевно, це теж впливає на це. Люди бачать можливість придбати житло і розуміють, що, принаймні, ми, мабуть, не втратимо. Тобто, крім особистої безпеки, це ще й найкращий час зайти на цей ринок.

Тобто, є очікування, що далі ціни будуть зростати. А як впливають, чи впливають взагалі якось державні програми субсидіювання кредитів і інші на ринок нерухомості, як та ж єОселя?

Денис Суділковський: Згадали єОселя, то в загальному об’ємі лише, умовно, 16 тисяч родин змогли нею скористатися. І це не такий великий відсоток. Але вона діє на інше.

Знову ж таки, за нашими дослідженнями, приблизно половина аудиторії, котрі готові придбати житло вже з грошима на руках в Києві або передмісті, відкладають це рішення до кращих часів, а кращі часи вони описують як перемогу. Тобто, у нас є попит сформований, люди дивляться житло, але люди не можуть наважитись на покупку. Що робить єОселя?

Вона запускає якраз соціальні механізми, дає сигнал ринку, що зараз можна купувати житло для себе. Ми не беремо в розгляд інвестиційну історію, тобто купити, перепродати, здавати в оренду, а саме житло для себе. І єОселя дала надзвичайно якісний, класний сигнал: зараз достатньо безпечно в Україні для того, щоб купити тут житло. 

Ну і плюс самі умови. Це 3 або 7% річних в гривні. При нашому рівні інфляції, часом здається, що нам держава доплачує за те, що ми придбаємо собі квартиру. Це теж дуже хороший сигнал, дуже хороші умови. І треба окремо відзначити, що це не єдина програма, котра зараз запускається. Є локальні, наприклад, в Києві є «DOMIVKA+». Це коли ти орендуєш житло на 20 років з правом викупу і протягом цих 20 років невеликими відсотками ще й виплачуєш. Тобто цих програм дуже багато.

Держава знає про проблему переселенців, вона знає про проблеми з житловим фондом в Україні. Треба згадати, що окрім того, що Росія знищила нам 10% нашого житлового фонду, то 80% в деяких регіонах і 90% житлового фонду – це радянська спадщина, термін експлуатації якої вже був вичерпаний. Тобто навіть якщо б у нас не було повномасштабного вторгнення, все одно зараз б йшла мова про реновацію або робити щось з цими будинками, бо вони не є не те, що енергоефективними, вони вже масово переходять в аварійний стан.

Тому держава діє коректно. Мені б, звісно, хотілося бачити значно більше бюджету в цих програмах, але маємо, що маємо. І вона психологічно надзвичайно позитивно впливає на ринок, і я дуже радий, що ця програма стартувала тоді, коли стартувала, і сказала людям, окей, ви хочете купити житло? Дивіться, навколо вас теж купляють житло, давайте, наважуйтеся.

Юрій Гайдай: Це, до речі, дуже цікавий ракурс. Дякую тобі. Крім того, ще останній шматочок на тему даних, ще цікаве, що я знайшов у вас на сайті, це аналіз середньої ціни квартири, виміреної в роках заробітньої плати.

Для того ж Києва, цікаво, ми бачимо зменшення. Наприклад, однокімнатна квартира, яка півтора роки тому вартувала майже 10 років заробітньої плати, тепер коштує 8. Двокімнатна була 15, стало 12,3, що теж не мало, але, насправді, якщо порівнювати з ринками нерухомості в інших країнах, то це і не багато.

До речі, це ви берете середню заробітну плату Держстату, наскільки я розумію, так?

Денис Суділковський: Ми беремо реальну середню заробітну плату на основі вакансій і пропозицій на ринку праці.

Юрій Гайдай: Це цікава історія. В мене ще виникло запитання, а чому ви так активно це все досліджуєте? Насправді, це значний ресурс. Тобто потрібно витрачати кошти на класних аналітиків, на збір даних, на їх обробку, візуалізацію. Це дорого. Чому ви цим займаєтесь взагалі?

Денис Суділковський: Хороше питання, і в мене є на нього відповідь. Якщо подивитись, навіщо ми все це робимо прямо згори, ми виступаємо за прозорість ринку. Тобто, щоб покупець і продавець мали однакову інформацію з приводу об’єкту.

Тоді ми можемо уникнути ситуації, коли покупець житла з часом починає розчаровуватись у своєму виборі. А наша верхньорівнева ідея полягає якраз в тому, що людина здійснює найважливішу покупку в своєму житті і треба докласти максимум зусиль, щоб вона не розчарувалася. І для значної частину покупців, орендарів, важливо розуміти якраз цю економічну складову ринку.

Тому наша статистика відкрита, публічна, у різних розрізах, ніколи не буде платною. Будь ласка, користуйтеся і розумійте, що там насправді з ринком нерухомості. Дивіться на сухі факти і цифри.

Юрій Гайдай: І при цьому, якщо ж людина розчарувалася, то їй би треба було знову скористатися вашим сервісом. Це б якраз вам було можливо і на користь. Але я розумію, що це дуже класний приклад позитивної екстерналії.

Тобто приватний бізнес створює додану вартість від свого сервісу, мотивує цим людей заходити. Але крім того, це більша симетрія та доступність інформації, плюс доступні дані для аналітиків і економістів в тому числі. Це от справді позитивний вплив, непрямий на все суспільство, точніше на його якусь нішу, що стосується нерухомості, пошуку житла. І це насправді важливо. Це дуже класно. 

До речі, ще про такий вплив. Як у вас з фейковими оголошеннями, шахрайством на платформі? Ви, напевно, отримуєте скарги, звернення. Їх, напевно, чимало. Як ви з цим боретесь? Взагалі, які тут ти бачиш тренди?

Денис Суділковський: Це найбільший виклик для платформ. Це професійний виклик. Коли ти даєш місце будь-кому розмістити оголошення, ти отримуєш відповідної якості контент. Боремося ми з цим на різних рівнях і з різною успішністю. Не буду приховувати. Але у нас є речі, котрі дуже дієві.

Перше – це репутація. В нас ріелтор для того, щоб розмістити оголошення, тобто він професійно займається розміщуванням оголошення, має пройти верифікацію через ДІЮ. Якщо раніше, або десь в інших місцях, якщо він зіпсує собі репутацію, достатньо купити нову сімку, зареєструватися під новим акаунтом і продовжити свою роботу.

В нашому випадку, ти вже показав паспорт, з котрим ми тебе звірили, і новий аккаунт ти не можеш створити у нас на платформі. Просто тому, що ти верифікований через Дію. Відповідно, репутація починає працювати, хороші відділи починають працювати на тебе, і створюються умови, коли ми можемо підсвітити найкращих ріелторів в регіоні, або по певній спеціалізації. Це перша річ. 

Друга, звісно, сучасні технології, штучний інтелект. Замість того, щоб найняти 200 модераторів і змусити їх перевіряти оголошення, можна навчити машини це робити. Я в компанії 10 років, а штучний інтелект, чи тоді нейронні мережі, у нас з’явилися 11 років тому. Тому це невід’ємна технічна складова нашого бізнесу. Нам, як IT-компанії, це не те, що інновація, це наша головна цінність в технологічної конкуренції.

І окремо зауважу, що, окрім шахрайств, на превеликий жаль, зараз є варіанти дискримінації, коли не хочуть здавати в оренду, а часом навіть продавати людям з інвалідністю, ветеранам, чи ще якимось мало захищеним групам. Ми якраз вже вручну, нашою сервісною підтримкою, розглядаємо кожен з варіантів. Якщо дійсно підтверджується факт дискримінації, ми на всіх наших платформах закриваємо доступ для цього об’єкту. Тобто цю квартиру через нас не вийде продати.

Денис Суділковський: Ви це робите прямо без попередження, чи ви даєте можливість виправитися?

Звісно, ми даємо можливість виправитись, але якщо не виправляється, бачу, якщо це ще й системна якась помилка, то нам простіше відмовитись. Не те, що простіше, нам правильніше відмовитись від цього клієнта, від цього об’єкту на користь справедливості і нашого бачення майбутнього, яким ми хочемо бачити ринок нерухомості.

Юрій Гайдай: Це дуже класно. Ви даєте хороший сигнал. І я думаю, що навіть люди, які отримали від вас таке зауваження і пояснення, чому це не ок, щось поміняється у світогляді, принаймні те, що вони бачать, що суспільство не заохочує такі речі і певним чином карає. Це круто.

До речі, а чи є майбутнє взагалі у брокерів, агентів? Якщо ви стільки цього робите, і ви такі хороші, і ви даєте цю всю інформацію, нащо взагалі ці посередники?

Я пам’ятаю ще ті часи, коли в принципі в Києві було дуже складно без брокера-агента щось зробити, і навіть якщо ти намагався, вони все одно летіли на тебе як міль на ввімкнену лампочку і забивали весь ефір навколо. Я їх ніколи не любив. І останній раз, коли я 10 років назад мав операцію з нерухомістю, я обійшовся без них. Це був первинний ринок, і це було фантастично. А що зараз? Наскільки взагалі їх роль міняється через технології, через такі сервіси, як ваші?

Денис Суділковський: За 10 років в компанії мені найчастіше ставлять два питання. Де придбати житло, і коли ви вже нарешті знищите всіх ріелторів? Ні з першим, ні з другим не допоможу, і ось чому.

Ми забираємо у ріелторів функцію інформаційного посередництва. Тобто часи, коли цінність ріелтора була в тому, що він знав якусь квартиру, котру більше ніхто не знає, відходять в минуле, і вже майже й залишились повністю в минулому. 

З іншого боку, брокери й ріелтори чомусь існують в усьому світі. Десь це продиктовано законом, тобто ти не можеш придбати житло у людини без ліцензії. Але в багатьох речах це сервісна функція. Тобто це людина, яка може взяти тебе за ручку, провести цим ринком, підказати тобі всі нюанси по житлу, виходячи з власного досвіду і експертизи, і тут може бути додаткова цінність. Ну і будемо відверті, на превеликий мій айтішний жаль, не всі люди хочуть користуватися лише додатками і вебсервісами. Деяким важливо поговорити зі справжніми живими людьми, тому вони теж будуть звертатися до ріелторів.

Тому ні, вони не зникнуть, але важливість саме сервісної складової – які ти враження робиш, як ти надаєш послугу – стає першим пріоритетом, максимально важливим. Ну і окремо додам, київські ріелтори знають, де знаходиться все ППО. Ми теж, можливо, здогадуємося, де воно знаходиться, але ніколи його не зможемо вивести на карті. А ріелтор, коли здає в оренду, може підказати, наскільки тут буде гучно або не буде гучно.

Юрій Гайдай: В цілому виходить, що така важливість цієї сервісної сторони, вона якраз буде вести, сподіваюся, до професіоналізації цього сегменту. Тому що ти справді маєш створювати додаткову цінність для клієнта. Інакше тобі буде важко заробляти на життя.

Ми вже згадали про інші ринки в інших країнах. Знаю, що ви вже вийшли на закордонні ринки з сервісом, який працює з новобудовами і також з іншим стартапом, який займається орендою. Які ринки, де ви зараз ще працюєте?

Денис Суділковський: Це ринки, наприклад, Казахстан, Грузія, Польща, Емірати. З орендою одразу вийшли, певно, на один з найскладніших у світі. Це ринок Лондона.

Першочергово ми проводили різні експерименти і виходили, умовно кажучи, на всі ринки, які хоч якось схожі на наші. І в якийсь момент ми були присутні в близько 30 країнах, але ковід, а потім ще й вторгнення, підкоригували наші плани, тому ми сфокусувалися на тих сегментах, де в нас є найкращі результати. І так обережно звузили.

Але, що цікаво, особливо з моєї точки зору, жоден з ринків не є однаковим. І це не те, що тобі просто треба перекласти сайт і надавати той самий сервіс. Для ілюстрації, навіть житло по-різному купляють. От у Казахстані є чіткий день, момент в житті, коли ти купуєш житло. Ти проводиш весілля, береш кредит, купляєш житло. Усі це знають. І в них державні програми орієнтовані саме на молодь, на молоді сім’ї. Весь ринок так задиктований. В Польщі, що цікаво, характерно на первинному ринку, що ти обираєш нерухомість серед забудовників, акредитованих твоїм банком, який зможе видати тобі кредит. Тобто твій вибір доволі звужується. В Грузії своя специфіка. Курортне житло, як тільки приходить сонечко і стає тепло, хочуть обирати в Грузії. В Еміратах своя окрема історія. Тому кожен з цих ринків, це фактично як новий бізнес, і масштабуватись, скопіювати і вставити, не виходить. І це ускладнює світову експансію, але і додає азарту.

Юрій Гайдай: Мені подобається, як це звучить. Але справді, крім того, що ти описав, що в мешканців кожного ринку, і потенційних клієнтів вашого сервісу, і тих, хто на ринку нерухомості, є свої вподобання і критерії того, що для них важливо. Це впливає навіть банально на ті повзунки і галочки, які має пропонувати сервіс, щоб вибрати.

Як взагалі розібратися в цьому? Ви шукаєте місцевих експертів? Чи ви робите якесь дослідження? Чи ви замовляєте консультантів? Це просто дуже цікава історія.

Денис Суділковський: Все з переліку, і ще є там згори багато чого. Наша технологічна перевага в тому, що нам достатньо легко запуститися на новому ринку і подивитися, як люди реально взаємодіють з нашим продуктом. Він не буде ідеальний.

Зрозуміло, що його треба кастомізувати, але це дає до нас сигнали, як люди дійсно взаємодіють. І кожне дослідження, кожен експерт – це завжди така симуляція реальності. Ми наближаємось до неї, але реальне знання диктує ринок. Тому, якщо переходити на рівень стратегії, як запускатись, то запускатись боєм. Тобто ти приходиш, вриваєшся в цю історію і починаєш адаптувати свій продукт під ті реальні сигнали реального ринку, реальних перших клієнтів і пробуєш вибудувати на цьому якусь масштабовану історію. Тільки так.

Юрій Гайдай: До речі, якщо говорити зворотно, в західних гравців цього ринку, або, можливо, і не в західних, а й східних, бо ти згадав ринок Кавказу та Азії, є інтерес до українського ринку в пошуку нерухомості в плані сервісів, агентств? Бачиш, щоб хтось цікавився можливістю зайти сюди, або, можливо, пропонував проінвестувати у вас?

Денис Суділковський: До повномасштабного вторгнення були анонси, що збираються і навіть якийсь період, коли це ще було легально,  «Яндекс.Нерухомість» пробували вийти на український ринок. Особливо пишаюсь тим, що ми дотичні до того, що в них тут не вийшло, бо в них в стратегії було написано: стати місцем №1, а якщо ні – шукати план Б. Їх план Б був закритий Україною, вони вийшли ще задовго до повномасштабного вторгнення, їм не було тут місця. Але загалом цікавість була, і вона продиктована тим, що в нас незрівнянно великий потенційний попит на нерухомість.

Радянська спадщина, тобто будинки, в яких неможливо жити, житлова площа на одну людину в два рази менша, ніж в сусідніх європейських країнах, економіка, яка розвивалася і наразі відновлюється за своїх умов, пробує розвиватися. Все це було і є. Звісно, контекст військової ситуації ускладнює прихід сюди нових гравців або інституційних інвесторів у нашу історію, але загалом, як ми розуміємо, ринок нерухомості, в тому числі і житлової нерухомості, після перемоги або якогось розумного завершення війни, або довготривалої підтримки буде розвиватися, бо запит величезний, і ресурси на це виділяються.

Юрій Гайдай: До речі, про такий радянський житловий фонд. Насправді, я якось їхав через східну Німеччину і зауважив, що там ті самі «хрущі» теж є, вони прямо впізнаються, ці квартальні забудови з «хрущовками», але вони всі повністю ренововані. Тобто вони цілісно утеплені, добудовані, із заміненими склопакетами, з повністю поміненою інфраструктурою, з’явилися велодоріжки, бо де їх ніколи не було – поміняли.

Тобто воно все осучаснене, звісно, ти не зробиш з  «хрущівки» преміальну нерухомість, але це виглядає як житло, де можна жити. Ти от згадав про те, що там неможливо жити, а я от згадав, там німці живуть насправді. Тому ще питання.

Але я розумію, що це потребує великих інвестицій, причому це потребує програм, можливо, і підтримуваних державою, і питання в тому, наскільки це доцільно, наскільки це якісно можна зробити. Це окрема велика історія. 

Як ти думаєш, взагалі є майбутнє в Україні з такими проєктами? Чи це просто треба зносити якось або віддавати? Проблема ж в тому, що там живуть люди, у них є квартири, і просто якщо це залишити так, як є, то поступово ця нерухомість буде деградувати, і колись все одно ці проблеми ляжуть на плечі держави, коли перша хрущівка завалиться, напевно, недоглянутою.

Денис Суділковський: Це буде проблема. На жаль, вже завалювалися, були в Україні такі приклади. Тут треба заглибитись в тему урбаністики, що ми не можемо збудувати хороше місто. Хороше місто може лише вирости. Тому ми маємо нести відповідальність за прийняті рішення: те, що ми будуємо зараз, що було збудовано в минулому і що ми збудуємо в майбутньому.

І реновація – це один з шляхів розвитку міста. Німеччина – хороші приклади, але це є в багатьох країнах, навітьсусідніх. Польський приклад більш ілюстративний. Там була державна програма якраз по реновації, котра давала безвідсоткову позику, точніше, відсоткову, але з маленьким відсотком позику від комерційних банків. Вона допомагала структурувати ці угоди. 

І як це працювало? Люди покращували якість свого житла, робили його більш енергоефективним, як результат сплачували менше за комуналку, але вони виплачували ту суму за комуналку — за електроенергію, опалення, газ — просто трохи довше. Тобто вони утеплили, але ще два, три, п’ять років сплачували попередню суму, для того, щоб повернути банку запозичену суму з відсотками. І вони так реновували величезну кількість житла за десятиліття. Тобто державні програми можуть існувати, питання в їх реалізації. 

З іншого боку, у нас дуже не характерний ландшафт змін міграції. На прикладі Київського передмістя: Буча, Ірпінь, Гостомель, майже повністю були побудовані коштом переселенців 2014-2016 років зі Сходу та Півдня. 

Люди шукали кращої долі. Вони приїхали до найбільш економічно заможного міста. Їм або некомфортно, або по грошах не підходило жити в самому місті. І вони обрали жити у передмісті. За рахунок цього воно якраз і розвивалося. Ми бачимо, що і зараз продовжується глобальна тема урбанізації населення в Україні.

Плюс люди тягнуться за місцем роботи і за навчальними закладами, котрі переходять в офлайн. Це теж впливає на те, де вони бачать своє майбутнє. Тому це будуть і паралельні процеси. Десь ми будемо робити реновацію, десь ми будемо будувати нове житло. Мені б хотілось, максимально суб’єктивно, щоб це було гармонійно і з розумінням, що ми тут будуємо щось, на що люди будуть дивитися з вікна наступні 100 років. Тому відповідальність дуже велика.

Юрій Гайдай: Мені дуже подобається, як ти формулюєш свої думки і про відповідальність за те, на що будуть дивитися люди з вікна наступні 100 років і про місто, яке має виростати. А що нового очікувати на вашій платформі? Готуєте якусь цікавинку, яку ти можеш вже зараз анонсувати?

Денис Суділковський: Місце, щоб передати привіт конкурентам і сказати, записуйте. Що ми робимо? Ми діджиталізуємо процес вибору нерухомості. Ми хочемо, щоб була принаймні можливість обрати житло не в кросівках, а лежачи на дивані. Це наша мрія.

І це некоректно так казати, і в величезних лапках, але нам «допомогли» ковід і повномасштабка наближатися в цьому напрямку. Я розкажу про кейс, який дуже характерний, і мені хочеться, щоб так було більше. Чоловік, одружений, є діти, 24 лютого був за кордоном і вирішив залишитись за кордоном. Минає 3 роки повномасштабного вторгнення, він дуже хоче додому, з очевидних причин, він не може сюди приїхати, але вже обирає придбати тут житло. І що він робить? Він заходить на Луну, дивиться, де що можна купити, де що є, обирає собі житло, дзвонить другу, каже, «Там є квартира, хочу купити. Приїдь, будь ласка, з рієлтором, увімкни камеру, пройдися та познімай, щоб я побачив, що купую». Тобто людина, перебуваючи за кордоном, без розуміння, коли вона може повернутися в Київ, зважується на те, що зараз хороший час для того, щоб придбати житло для своєї сім’ї і бачити своє майбутнє в Україні тут. От я хочу, щоб таких кейсів було багато, щоб люди, котрі відірвані зараз від дому, щоб вони з допомогою нашого сервісу, не повертаючись сюди, вже могли обирати житло і навіть могли наважитись на покупку, укласти угоду, відправити дружину з грошима на угоду, а самим сидіти, чекати і наближати нашу перемогу донатами і сподіватися, що скоро зможуть повернутися і продовжувати свою економічну активність на Батьківщині.

Юрій Гайдай: Я сподіваюся, що такі люди принаймні наближають перемогу донатами, бо це важливо, бо я зразу, знаєш, ловлю думку про те, як це може сприйматися тими, хто її наближають значно активніше і слухають про людину, яка отак оптимістично чекає, коли закінчиться війна, і вона зможе повернутися, тут купує житло. Але історії дуже різні в людей. 

До речі, що я в тебе забув запитати, а якщо ми говоримо про недоброчесних забудовників, от реально про тих, де одразу зрозуміло, що цей проєкт з великим рівнем ризику, в них шлейф судових справ і скоріше за все це взагалі «розводняк»? Ви якось реагуєте на це, тому що, з одного боку, люди самі мають робити свій вибір, а з іншого боку, ви ж теж якось відповідальні подаєте їм платформу?

Денис Суділковський: Так, абсолютно. Складне питання. У нас давно, десятиліття тому, сформувалось рішення, як ми діємо в цій ситуації. 

По-перше, у нас є всі новобудови, тобто це не платформа, де можна рекламуватись. Навіть незалежно від того, хочуть забудовники чи не хочуть, ми розміщуємо об’єкти, котрі будуються в Україні. По-друге, по об’єктах у нас є розділ з документами, де вже наші юристи або наші партнери-юристи, досліджують це питання і висвітлюють як є. Включно з судовими справами, дозволами на будівництво, ліцензіями, договорами оренди землі і тд. Якщо десь є проблеми, ми відверто про це пишемо, регулярно від тих самих сумнівних забудовників ми отримуємо по голові і погрози судам, що «будь ласка, приберіть цю інформацію».

Юрій Гайдай: До речі, реалізують ці погрози судами? 

Денис Суділковський: Звісно. В нас же правова країна. У нас будь-хто на будь-кого може подати в суд. Так само, як і будь-хто має право захищатися в судах, яким правом ми і користуємось, ми захищаємось в судах. І по-третє, це вже наше внутрішнє рішення. Якщо немає всіх необхідних документів або якщо документи сумнівні, ми комерційно не співпрацюємо з цими забудовниками. 

Тобто, у нас можна бути безкоштовно на порталі, у нас неможливо там нічого прибрати з цього порталу, але для тих забудовників, котрі хочуть собі більше клієнтів, вони, звісно, можуть придбати собі рекламні пакети і бути більш видимими для нашої аудиторії. Так от, якщо немає всіх документів, в світі не існує грошей, щоб купити нашу лояльність і змусити нас рекламувати таких забудовників. Це наше фундаментальне право, котре коштує нам мільйони-мільйони грошей щороку і останні десятиліття. 

Але, знову ж таки, повертаючись, навіщо ми все це робимо? Ми – українська компанія, котра бачить своє майбутнє в Україні. Ми хочемо, щоб наші діти і діти наших дітей так само жили тут. Немає мети заробити всі гроші світу, є мета жити в найкращих містах. Тому спираючись на своє таке далекоглядне бачення в майбутньому, набагато простіше і легше приймати рішення щодо грошей і відмовлятися від не те, що поганих, навіть сумнівних грошей.

Юрій Гайдай: Мені подобається ця легка впевненість, з якої ти про це говориш. 

Останнє запитання. Людям, які зараз планують купувати нерухомість, що б ти порадив? Такий короткий алгоритм, на що звернути увагу. Можливо, як діяти, як точно не діяти.

Денис Суділковський: Давай так, навіть не першим, а нульовим пунктом буде не зменшувати кількість донатів, якщо ви хочете придбати собі житло. Тому що безпека вашого житла залежить від простого: ми переможемо чи не переможемо. Навіть якщо ви купуєте собі в Закарпатті якийсь будиночок, все одно, будь ласка, не зменшуйте кількість донатів. 

Практичні поради: холодна голова і гаряче серце. Холодна голова – це зараз ринок покупця. Уважно розглядайте фінансові умови. Є державні програми, єОселя, навіть якщо вам немає необхідності робити перший внесок 20%, зробіть 80% перший внесок, а 20% якщо буде можливість, скористайтеся цією умовою, тому що умови прекрасні. Якщо йдете на первинний ринок у забудовників, зараз вони так само розуміють, що це ринок покупця. І дають доволі цікаві, хороші пропозиції з розтермінуванням, тобто на виплат до кінця будівництва щонайменше. Деякі навіть пропонують і на рік, і на два роки після завершення будівництва все одно на виплат.

Рахуйте інфляцію, рахуйте ризики, хеджуйте себе. А гаряче серце ви купуєте для себе. І просто змиріться, що раціонального в цій покупці не так багато, як вам здається. Якщо ви, от як моя дружина, побачите вікно у ванні, для вас це може стати ключовим критерієм вибору. Чому ви хочете цю квартиру? Тому що виявляється, вікно у ванні це щось означає, щось важливе. Або можливість там зробити маленьку кімнатку для свого кота, або ще якісь речі. Спробуйте насолодитись цим процесом. Ви покращуєте власне життя. Ви не купляєте квадратні метри, ви не паркуєте гроші. Ви хочете зробити власне життя краще. Тому сфокусуйтесь на тому, що вам може приносити задоволення.

І окремо, напевно, найбільш практична порада, окрім донатів, це чи варто доплачувати за безбар’єрність простору? За те, щоб у вас не було сходинок, щоб були широкі двері в ліфті. Досвід показує, що так. На превеликий жаль війна, і ми не знаємо, що, де прилетить, і хто буде змушений користуватись колісним кріслом, на ньому ходити. Але з іншого боку, навіть повертаючись супермаркетом, обіймаючи пакет з продуктами, а в іншій руці кавун, ви собі будете вдячні наступні 50 років за те, що у вас немає зайвих сходинок, і ви легко можете розвернутися в ліфті. Тому так, за безбар’єрність варто доплачувати, і це не коштує аж таких великих грошей.

Юрій Гайдай: Круто. Це такий дуже оптимістичний і добрий посил від тебе в кінці нашої розмови. Я нагадаю, сьогодні у нас в гостях був Денис Суділковський, бренд та бізнес директор компанії ЛУН.

Також нагадаю вам, що ми завжди вибираємо наших гостів винятково керуючись тим, щоб це було цікаво вам. Ніколи у нас тут немає реклами, окрім тої, про яку ми говоримо, з вдячністю до нашого партнера ПриватБанку. 

Це був Юрій Гайдай, старший економіст Центру економічної стратегії і подкасту «Що з економікою?». Слухайте нас на Громадському радіо або на зручній вам подкаст-платформі або на Youtube. До наступних зустрічей. Денисе, дякую тобі за цю розмову.

Денис Суділковський: Дякую.

Інші подкасти «Що з економікою?» за посиланням.